导读：征地涉及联营商铺，在共有产权商铺的征收补偿中，部分按份共有人未经其他共有人同意，单独与征收部门签订补偿安置协议的情形并不罕见。这种由部分共有人单独签署的协议究竟是否具有法律效力？对其他未签字的共有人是否发生法律约束力？征收部门能否依据这份“局部协议”启动拆除程序或支付全部补偿款？
1、按份共有商铺征收中的权利结构
在联营商铺中，多个投资者按份共有商铺产权的情形十分普遍。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十八条，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。这意味着，每一个按份共有人都对商铺享有独立且不可分割的产权份额。因此，在商铺被征收时，征收补偿协议的性质具有双重性：一方面，它是对被征收房屋整体权属转移的确认；另一方面，它是对各共有人独立产权份额的对价支付安排。
按份共有的法律本质，决定了部分共有人单独签署补偿协议的行为，在法律上属于处分共有财产的行为。《民法典》第三百零一条明确规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。这是处分共有不动产的法定门槛。擅自签约的共有人，其所占份额很可能达不到这一法定比例，其单独处分行为超出了其份额权能的边界，构成了“无权处分”。
2、部分共有人单独签订补偿协议的法律效力分析
按份共有人单独签订补偿协议的法律效力，需要从合同效力与物权效力两个层面进行分层辨析：
就一般原则而言，协议本身可能在签约双方之间成立并有效：部分按份共有人与征收部门签订的补偿协议，若双方意思表示真实，且内容不违反法律强制性规定，该合同在签订双方之间可能成立并有效。然而，该协议的核心内容是处分（消灭）整个共有商铺的所有权并分配补偿利益。一人擅自处分共有财产，属于无权处分。该处分行为对其他共有人不发生法律效力，除非事后得到其追认。
征收部门明知房屋系非家庭成员共同共有，仅与部分共有人签订补偿安置协议，构成重大且明显违法，该补偿安置协议无效。在按份共有的情形下，共有人的利益具有独立性，征收部门应查明房屋所有权人后给予公平补偿。在家庭共有房屋拆迁时，部分共有人与征收部门签订案涉补偿安置协议时未经其他共有人同意，且协议签订之后未得到其追认，安置补偿协议不具备合法有效的要件，应确认无效。
在特定的例外情形下，协议可能约束其他共有人：如果擅自签约者持有其他共有人的身份证、房产证等重要文件，或长期由其负责管理房屋，使征收部门有充分理由相信其有代理权，则可能构成表见代理，协议有效，但此情形认定标准严格；如果事后其他共有人知晓后未表示反对，并接受了补偿安置（如领取了补偿款、入住安置房），则视为以行为进行了追认，协议自此有效。
3、对未签字共有人的法律救济路径
如果部分按份共有人擅自签约，侵害了其他共有人的权益，被侵权的共有人可以采取以下措施：
第一，立即向征收部门提出书面异议，明确告知对方商铺为按份共有财产，本人未授权他人代为签订协议，该协议对本人无效，并要求征收部门停止履行该协议，与本人就本人的产权份额进行协商。
第二，提起民事诉讼：可以请求法院确认已签订的补偿协议中涉及处分本人份额的部分无效；也可以请求法院对共有商铺进行析产，明确各自的产权份额，为单独主张补偿提供依据。
第三，如果征收部门依据无效协议作出了补偿决定并申请司法强拆，未签字的共有人可以在法定期限内对该补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼，以程序违法为由请求撤销该决定。
值得注意的是，征收部门仅凭与部分共有人达成的协议就实施强制拆除，是严重的违法行为。其违法性主要体现在两个层面：
一是违背了“先补偿、后搬迁”的规定。这里的“补偿”必须是全面、完整的补偿，即对所有房屋产权人进行补偿。有关部门在无法达成拆迁补偿协议时，应依法作出对全体共有人具有法律效力的征收补偿决定，其仅与部分共有人签约，意味着未完成对其他共有人的补偿程序，在此情况下直接拆除房屋，公然违反了“先补偿”的法定前提。二是我国确立了征收拆迁中唯一的合法强制搬迁途径——司法强拆，征收部门自身无权力直接实施强制拆除。
4、对征收部门与共有人的实践建议
对于征收部门而言，在遇到按份共有商铺时，应尽到审慎的审查义务：必须核实所有共有权人情况；应与全体按份共有人协商签约，或至少与份额占比达到三分之二以上的共有人达成一致；对于无法签约的共有人，应依法作出补偿决定，而非绕过程序强行推进。
对于按份共有人而言，应当注意以下几个要点：确认自身份额占比，了解《民法典》第三百零一条规定的表决门槛；在征收公告发布后，主动与征收部门联系，表达签约意愿和诉求，避免因“失联”或“沉默”而被他人代签；如发现他人擅自签约，第一时间书面提出异议，防止默示追认的法律后果；必要时通过民事诉讼确认协议无效或提起析产之诉，明确自身份额。
结语：原则上，未达到法定份额的按份共有人单独签约，其处分行为对其他共有人不发生法律效力；例外情形下，如构成表见代理或事后获得追认，协议可能约束全体共有人。对于未签字的按份共有人而言，发现他人擅自签约后第一时间提出书面异议、启动救济程序，是避免自身权益被“代签”侵害的关键。征收部门在推进征收工作时，也应严格依法审查共有产权情况，杜绝“只签一人、拆掉全铺”的程序违法做法。
