导读:产权存在争议的房屋被征收,已进入执行阶段。作为实际权利人的案外人能否中止征收案件的执行呢?作为实际权利人的案外人该如何有效维权,尽可能减损呢?北京在明律师事务所的刘玉伟律师从实际出发,总结归纳了案外人异议的维权要点,希望阅读此文的广大被征收人能借助法律武器,勇敢维权,有尊严地拿到合理补偿。
原创实务文章,欢迎分享朋友圈!转载请联系授权!
作者丨刘玉伟 北京在明律师事务所
基本案情:自己购买的房屋,补偿决定却下给了别人?
某区政府实施棚户区改造项目,A房屋(坐落于国有土地上)被纳入征收范围。A房屋房本上登记记载的房屋所有权人为张某。但在棚户区改造项目实施前,张某已通过房屋买卖的方式将A房屋转让于刘某,双方已签署合法有效的房屋买卖合同,并已支付合同对价。但张某因无处居住,故暂时继续借住在A房屋内。棚户区改造开始后,张某见利起了不法之心,向某区政府谎称其为A房屋的所有权人,与某区政府多次沟通协商,意欲拿到补偿款。某区政府也将其作为实际房屋所有权人下发了房屋征收补偿决定书,张某既不复议也不诉讼。6个月后区政府向区法院申请强制执行,刘某这时方才知晓上述事实。那么这时刘某该怎么办呢?
案外人异议问题面面观
要点一:案外人异议案件的提起人
案外人异议案件系基于实体权利针对执行标的提起的排除执行行为的异议,目的在于中止执行行为。案外人异议案件的提起人首先排除了征收中的双方当事人,实践中可以是被征收房屋的合法受让人,遗嘱继承人等。如刘某可以作为案外人提起案外人异议,先中止执行案件,保住房子。
要点二:案外人异议案件的立案
明确了案外人异议案件的提起人后,下一个要解决的问题是这种案件该如何立案,向执行庭提起还是向立案庭提起。在办理上述案件时,在明律师刘玉伟先是依据相关法律法规前往执行庭立案,执行庭告知,案外人异议立案需要先联系案件执行阶段的具体承办法官,否则不予立案。经在明律师与承办法院反复沟通,承办法官最终同意电联执行庭立案法官,让其准予立案。
要点三:案外人异议案件的审查
立案成功分配到具体承办法官后,承办法官会联系异议人,核实案件情况。这个阶段要注意两点,一是审查期限,二是审查内容。
承办法官的审查期限为自收到书面异议申请之日起十五日内审查完毕。如理由成立,会下发书面裁定中止对该标的(如A房屋)的执行;若理由不成立,会下发书面裁定驳回异议人申请。案外人异议案件的审查内容为,案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。简言之,案外人需要对案涉房屋享有实体权利,这个权利可以是房屋的所有权以及用益物权等。
审查要点为1.案外人是否系权利人;2.该权利的合法性与真实性;3.该权利能否排除执行。案外人是否系权利人是审查关键点。权利人的具体判断标准法律给出了具体规定。基本可以概括为“有登记的依登记,无登记的按照其他权利凭证如合同等具体判断”。
要点四:案外人异议案件的救济程序
法律规定,对于案外人异议案件,需在三日内立案,十五日内审查并作出裁定。三日内既不立案又不作出不予受理裁定,或者受理后无正当理由超过法定期限不作出异议裁定的,异议人可以向上一级人民法院提出异议。上一级人民法院审查后认为理由成立的,应当指令执行法院在三日内立案或者在十五日内作出异议裁定。
要点五:案外人异议案件的法律适用问题
案外人异议案件的法律依据为《民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第四百六十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三、八、二十四、二十五、二十六条。
在明律师刘玉伟最后需要特别强调的是,案外人异议案件的提起目的在于中止执行案件,尽可能争取时间,维护案外人的合法权益。
因为司法解释(见《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第四百六十五条)明确规定,即便是法院裁定驳回案外人异议申请,那么在该裁定送达案外人之日起的十五日内,法院亦不得对执行标的(如A房屋)进行处分。但案外人一定要在收到驳回裁定十五日(见《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百零四条)内提起案外人异议之诉,这样就能长时间中止执行,直至案外人异议之诉案二审终结(见最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百一十五条)。
案外人异议案件会为案外人(被征收人)赢得有利时机,极大裨益案外人与征收方协商谈判,最终帮助案外人(被征收人)争取到公平合理的征收补偿。
在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600、010-87521008或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。