导读：2019年年初，市住建委联合东城区、西城区政府发布《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》。该《通知》发布后，关于核心区直管公房退租的办法引发社会广泛关注。其实在2018年5月，市政府就发布了《关于加强直管公房管理的意见》。发布时间相隔不长的两个文件，反映出公房的管理政策相较以前的数年已经产生重大变化。对于这些新政策、新变化，居住在公房内的您，心里必须得有谱。

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作者丨谢天泽 北京在明律师事务所

【文保腾退项目暂停，申请式腾退登场】

以往，公房承租人遇到的棚户区改造类征收项目，其程序都依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》。也许具体操作时可能与“大产权房”有所差异，但大致程序及补偿原则都与《征补条例》一致。

而近期，关于申请式退租新政策，政府部门在网络上这样回复市民的咨询：目前，受总规方案调整影响，腾退项目均已暂停，二环内属于老城，原则上以后都是保护，建议关注市住建委网站了解历史文化街自主申请式腾退，但现在具体到区里没有相关政策文件支持，请居民耐心等待。

这一回复，为我们解答了一些疑惑。为何要实施申请式退租？因为此种新模式与今后一段时间的城市总体规划紧密相连。《北京城市总体规划（2016年-2035年）》要求，通过疏解非首都功能，降低城六区人口规模。同时按照整体保护、人口减量、密度降低的要求，推进历史文化街区、风貌协调区及其他成片传统平房区的保护和有机更新。建立内外联动机制，促进人口有序疏解，改善居民工作生活条件。由此可见，传统的征收、腾退项目已经不符合城市的发展需要。降低密度、疏解人口，才能实现对老房屋的保护、提升居民的生活质量。老城不能再拆，而走的只能是人。

在棚户区改造征收项目中，被征收人依法有权选择就近地段、改建地段的回迁安置，这无疑不符合新总规的要求。且征收项目的补偿安置给的都是“大产权房”，项目成本较高。这些都是促成此次政策调整的重要因素。

许多地方实施《征补条例》，都会考虑到公房承租人的特殊情况，在征收中将给予公房承租人适当补偿。例如上海市的规定中，对公房承租人的征收补偿金额达到了评估价格的80%。而这样的补偿方式今后在北京市恐将难以实施。根据申请式退租的新政，公房承租人在交回公房后，将获得货币补偿款，居住问题则需要用这笔货币补偿款购买共有产权房或租赁公租房来解决。

【公房始终姓“公”，承租总有到期之时】

《关于加强直管公房管理的意见》一开头便有这样的表述：本意见所称直管公房是指通过接管、收购、新建等方式形成，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。

《意见》中也对经营管理单位和承租人双方的权利义务予以明确。例如，承租人应按租金标准及时足额缴纳租金，不得擅自转租、转让、转借；承租人不得擅自改变房屋使用用途，不得利用房屋进行违法违规活动；承租人对租住的公房及设备负有保护责任，不得擅自拆改；严禁直管公房使用权交易。《意见》还指出，违规转租、转借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房内居住，擅自安排其他人员居住的行为。

这些最新规定，相较于1987年《关于城市公有房屋管理的若干规定》、2002年原北京市国土房管局《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，收紧了居住使用公房的相关政策，明确了公房“公”的属性，禁止擅自出租或交易使用权。广大居民们在心中要明确一点，公房始终是公家的房。计划经济时代的福利分房政策早已终结。无论当年这房是国家给您的还是单位给您的，您现在都是承租人。除非是单位已经将房屋卖给您，否则您只有居住和使用权，房屋的产权并不在您名下。

如今，我们不能再用原来的老想法老眼光去看待问题。既然是租，就总会有个期限。也许有人会问，不是申请退租吗？我如果不申请、不退租呢？《意见》指出，经营管理单位、承租人任意一方不履行法律法规规定和租赁合同约定义务的，另一方可依法向人民法院提起诉讼，并依据生效法律文书申请人民法院强制执行。此外，东城、西城区政府将制定鼓励承租人平移置换到其他院落直管公房居住的相关政策，实施整院腾退和修复。如果形势发生变化，产权单位总有办法可以结束这段租赁关系，这也是居民们应当留意的。

【确定公房承租人，早做准备防患于未然】

前述《意见》规定，做好历史文化街区的平房自管产腾退。历史文化街区的自管公房单位与相关区政府协商移交自管公房产权并转化为直管公房后，其承租人自愿腾退或平移置换的，可按照上述政策办理。

申请式退租等公房管理新政，在其成功试点后或许将推广至更大的范围执行。无论您居住在直管公房还是自管公房中，都有可能面临申请退租或平移置换。对于居民们来说，还要做的一件事就是确定您的公房承租人主体资格。不要弄出一个住了许多年才发现自己连承租人都不算的尴尬局面。

申请退租、获得补偿款、购买共有产权房等等，都需要有公房承租人的资格。居民们如果不确定自己是否有公房承租人的资格，就要抓紧找找当初与房管机构签订的公房承租合同，或者是行政主管部门颁发的租赁使用证件。只有确定了公房承租人的主体资格，才能在项目推行至自己身上时，让补偿安置有保障。

最后，在明律师想告诉您，如果您就是居住在各类公房内的老居民，对直管公房申请式退租等新政策、新变化，应当持续关注。即使您居住在非核心区或是单位的自管公房里，也许有一天，中心城区的政策就会参照实施。市场经济体制已经运行多年，上个世纪和本世纪最初十年的老政策、“老黄历”已经不再适合今日的新情况。公房终是姓“公”的，切勿等到公房真的住不下去的那天，再去了解相关政策。未雨绸缪，主动适应变化，在众多选项中选择对自己未来的居住生活最有利的那个，就是您今日要做的事情。