导读：我国人口基数大、国土面积有限，随之而来的就是住房需求与现有房源的不匹配。因此，我国出台并实施了一系列住房保障措施，例如修建经济适用房、出台“限购”政策等。然而，在这些保障措施的实际运行过程中，却出现了大量“借名买房”的情形。除此之外，有的当事人为了规避法院强制执行其名下财产而借名买房，有的当事人为了隐匿、转移婚内财产而借名买房，还有的当事人为了购房优惠而借用他人的职工身份购买单位建房。如此，房屋产权关系在某些情况下就变得不明确，从而滋生出大量纠纷。今天，在明律师就为您划一划这借名买房的“楚河汉界”，您可以对照本文看看您是在楚河还是汉界？
借名买房是指实际买受人与名义买受人之间订立了口头或书面的借名买房合同，约定由实际买受人出资购买房屋，并实际居住、使用、控制房屋，但将不动产登记簿记载的房屋所有权人登记为名义买受人。借名买房的实质就在于合同效力与物权效力的不统一，具体而言：
根据《物权法》第六条、第十四条、第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，并自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，不动产登记决定其物权效力，即不动产登记簿的证载房屋所有权人为物权法意义上的房屋所有权人。
同时，《物权法》第十九条规定了不动产更正登记和异议登记，第十五条规定了“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，不动产登记不能直接决定不动产的真实权属关系。
因此，从合同效力来看，房屋所有权人为实际买受人；从物权效力来看，房屋所有权人为名义买受人。两种效力同时存在却不统一，无事则风平浪静，有风则波云诡谲。
《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据这条规定，借名买房合同若是用来规避信贷政策、隐匿转移非法资金等，就属于无效合同。
反向思考，一般情况下，主体适格、意思表示真实、不违背社会公共利益且不违反法律、行政法规的强制性规定的借名买房合同就是有效合同。在借名买房合同被认定为有效合同的前提下，借名买房合同就应当具有一般合同的效力，对合同双方当事人均有约束力。
借名买房问题在全国各地均有发生，然而各地审判标准不一，甚至存在同一地区判决不同的情况。在明律师通过研读相关法律法规、检索相关裁判文书、查阅相关学术论著，将借名买房合同主要分为购买政策房和购买商品房两种情况，为您总结了如下裁判观点：
首先，名义买受人将自身的政策性购房资格用于借名买房，损失的是自身购房资格，未损害他人利益；其次，名义买受人的“借名”行为可以看作赠与行为，是其自愿合法的意思表示；最后，结合全案证据证明借名人为实际买受人，即房屋的实际所有权人。
一方面，政策性房屋具有保障性、福利性，因此政策性房屋的购买资格应当具有人身专属性，不得转让、借用；另一方面，名义买受人将自身政策性购房资格转让给无政策性购房资格的实际买受人，属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，故此类借名买房合同认定为无效。
首先，《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，法院尊重当事人的真实合意；其次，借名买房合同可以看作是隐名代理合同；最后，依证据证明的实际支付价款、居住使用状况，认为实际买受人为房屋所有权人。
首先，不动产登记具有公示公信效力，不动产登记的公示效力大于民事主体签订的产权协议；其次，实际买受人出于规避信贷政策、隐匿转移非法资金等目的借名买房，合同无效；最后，《物权法》第十七条规定，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
从以上主要裁判观点，我们可以明确的是证据的重要性！证据是否充分，证据链是否完整，证据的真实性、客观性、关联性是否符合要求等，都是当事人在举证时应当注意的问题，其间稍有偏颇就会影响裁判结果。因此，当事人对证据问题一定要加以重视，必要时还应咨询专业律师。
有的当事人认为，借名买房的房屋在遭遇法院强制执行时，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人即实际买受人认为，只要满足已签订书面买卖合同、已合法占有等条件，就可以对抗普通债权人提出的强制执行申请。
然而，借名买房合同与普通的房屋买卖合同不能等同。根据既往判例，基于借名买房合同，案外人即实际买受人提出的执行异议，法院一般予以驳回。法院认为：一方面，国家对不动产实行统一登记制度，意在通过不动产登记的公示公信力，保护房屋产权人和善意第三人的合法权益，民事主体之间订立的借名买房合同有规避法院强制执行之嫌；另一方面，民事主体在订立借名买房合同之时，就应当意识到房屋产权纠纷以及房屋被法院强制执行的风险，订立借名买房合同是民事主体自陷风险的行为，应当由其自行承担相应后果。
那么，已经签订借名买房的当事人应当如何避免房屋产权纠纷以及房屋被法院强制执行的风险呢？在明律师给您支一招——确权之诉！
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”依据这条规定，实际买受人可以向法院提起确权之诉，以确认真实的房屋产权关系。
同时，根据《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条借名买房的认定和处理，“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”据此，实际买受人可以直接向法院提起合同之诉，请求出名人为其办理房屋过户登记手续，如此，则一步到位，直接落实到了最终的不动产物权变更登记上。在明律师提醒您，确权之诉或合同之诉都应当尽早提起，早在房屋被法院强制执行之类的纠纷发生之前，方能发挥应有之效。若您等到纠纷发生之时再去确权，届时您在“楚河”还是“汉界”就难说了。
在明律师通过这篇文章，为您剖析了借名买房的“楚河汉界”，即合同效力与物权效力、有效合同与无效合同、政策房屋与商品房屋、强制执行与确权之诉，希望能够帮助您理清其中的法律关系和利害关系。在明律师建议您，将合同效力与物权效力统一起来才是最佳的解决方案。如若借名买房事实已然发生，因为裁判标准不一，而后产生的法律纠纷有可能得出不同的判决结果，此时就需要您咨询专业律师，以寻求最稳妥的方案、最完善的证据、最有力的答辩。
