导读：以租代征是通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的一种行为。一般由村委会与被占地农户订立占地补偿合同书，对被占地农户进行补偿，进而租用农民集体土地进行非农业建设。显然，这种特殊操作是明显违反《土地管理法》的规定的，将可能导致耕地的流失和被破坏。本文，在明律师事务所的张琨律师团队为大家浅析遭遇这种情形的应对之策。
委托人承包的土地位于河北省H市W县，该地属于一级耕地果园，因“W县第三中学项目建设”的需要，村委会要求农户签订占地补偿合同书，把各自承包的土地一次性买断，三年以后结清付款。
委托人未收到或见到与此次征收相关的政府文件，对于征收补偿安置政策及标准并不知晓。委托人要求村委会拿出政府的文件，但村委会都以文件不在村委会为由拒绝出示。
2018年5月，在委托人与征收方尚未就征收补偿安置事宜达成一致意见时，镇政府工作人员、村干部及其他社会人员共计两百多人，将委托人承包地上面的庄稼花草、树木全部清除，非法强行占地。
委托人失去了土地，迫于生计签订了占地补偿合同书，由村委会租赁委托人的土地，土地补偿的标准方式为：前三年以3000元/亩价格包产，包产款由银行发放；第四年按照当年县城城建补偿标准进行买断（注：保底16万元/亩+20平方米/亩商业）。并且对双方的权利义务及违约责任进行了明确和规定。
在明律师宋晓峰认为：根据《土地管理法》第四十三条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
该法第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号），也一再禁止通过以租代征等方式，使用农民集体所有农用地进行非农业建设。
虽然本案中村委会与委托人签订了占地补偿合同书，但土地系W县城市规划区内集体性质的土地，在未办理建设用地审批手续、未制定安置补偿方案的情况下，村委会与委托人签订了“以租代征”的占地补偿合同书，即使已经给付了补偿款，因违背了上述法律的强制性规定，双方签订的合同无效。
在土地没有被征收的情况下，占地补偿合同书名为租赁实为征收，且被用于非农业建设，实质上是规避土地用途管理制度，规避农用地转用手续，绕开法定的征收审批程序。占地补偿合同书违反法律的强制性规定，合同应为无效。在明律师认为此类案件一般都没有合法征地手续，涉案农户可通过申请政府信息公开的方式公开与征地拆迁相关的文件，以证实其实施征地行为存在违法性。
