城市拆迁律师维权案例之四十八/ 办案律师：马丽芬律师 / 关键词：城市拆迁律师、北京拆迁、拆迁纠纷、拆迁评估、裁决、行政强制拆迁
一、城市拆迁律师事实概要
2000年9月，倪民旭（化名）与北京第三棉纺织厂签订《北京市公有住宅租赁合同》，承租单位宿舍面积约35.6平方米。2005年9月，北京XX房地产开发有限责任公司（以下简称“拆迁人”）取得京棉新城工程的《房屋拆迁许可证》，并于该月下旬开始动迁。单位宿舍处于拆迁范围之内的北京第三棉纺织厂单方作出放弃拆迁受偿的书面声明，故而倪民旭摇身成为房屋拆迁评估、拆迁纠纷裁决的主体。2007年12月中旬，朝阳区房屋管理局作出《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决书》，认定倪民旭承租房屋面积为64.117平方米，裁决其限期腾房搬至周转房，并在回迁一套两居室与货币补偿21.1万元两种拆迁补偿安置方式之间择一选择。2008年2月底，一直坚持不予搬迁的倪民旭接到了朝阳区房屋管理局所作《行政强制拆迁听证会通知书》。这一通知敲响了强拆的警钟，也震坏了倪民旭的阵脚。方寸大乱的倪民旭将危急时刻的希望压在了法律救济之上，与马丽芬律师签订一揽子代理协议，希望能在强拆听证会程序上“虎口脱险”，并最终获得一套三居室的房屋安置。
二、城市拆迁律师办案掠影
因委托人的自力救济已经将拆迁人的程序放任至强拆听证会程序，因此，即使律师介入，其胜利维权的空间也已然变得狭隘。万无一失地应对好强拆听证会，成为马律师打开局面的第一张牌，也是唯一一张牌。
办案第一计：缜密的强拆听证方案！
经过一番紧锣密鼓的筹备，马律师一并带着委托人的希望与一套缜密的听证方案参加了朝阳区房屋管理如期召开的强拆听证会。在听证会上，马律师展开了一番违法成本分析的“公开课”：①倪民旭并未依房改房政策购买其承租的单位公房，因此不得将其作为被拆迁人；②产权单位北京第三棉纺织厂所作放弃拆迁受偿的书面声明是否有效还有待查证，因为该声明系赠与行为，其效力产生需赠与对象同意接受，而并不当然产生效力，因此承租人不依产权单位的单方拆迁利益让渡声明而成为被拆迁人。此外，产权单位作为国有企业，其放弃补偿安置权的实质是转让国有固定资产，非经市国资委批准而无效；③被申请强制执行的《城市房屋拆迁纠纷裁决书》涉及一个重大事实问题，即房屋面积没有查清。
被拆迁人的祈祷，律师的辛劳，迎来了强拆令的消亡。孤注一掷风格的开篇之战开始改写被拆迁人原本走向落寞的命运！
办案第二计：连环双诉大反攻！
被动局势稳定下来后，快速化被动为主动是不言而喻的常规选择。2008年3月中旬，马律师以委托人名义以朝阳区房屋管理局为被告提起行政诉讼，诉请撤销被告作出的《北京市城市房屋拆迁纠纷裁决书》。4月中旬，朝阳区法院开庭审理该诉。庭审中，马丽芬律师围绕谈话调解的程序违法性、以承租人为裁决主体的不适法性、产权单位放弃拆迁受偿之声明的效力待定性、送达回证与法定留置送达要求的不一致性、裁决认定房屋面积的矛盾性展开了对诉讼客体法效力批驳。
紧承开庭审理的次日，马律师连环性地提起拆迁许可证之诉，将拆迁裁决的前置行政行为的违法性诉诸于“正义之宫”。一诉方中止，另一诉又即将拉开帷幕。行为合法性面临双重诉之追问的行政机关的压力，自然而然地扩大着拆迁人的压力。
4月下旬，未等拆迁许可证之诉开庭审理，拆迁人即找到倪民旭，同意对其安置一套二居室与一套一居室。期望值的超额实现，使得倪民旭欣然同意签订拆迁补偿协议并撤回起诉。未见硝烟弥漫，已是一“纸”泯恩仇……
三、城市拆迁律师说法
本案在激扬格调中开始，却在淡然静谧中终结，反映了拆迁这一时代话题中的元素从来都是如此沉浮不定，不是被拆迁人的妥协，便是拆迁人的让步！宇宙之中，不但能量始终守恒，利益也恪守守恒原则。但是，谁入谁敷则不能预先盖棺定论，因为这始终贯穿这一个过程决定结果的定律。
作为秉持拆迁维权立场的律师，在实现委托人期待利益最优化的过程中，势必在掌控前述定律的基础之上为一番运筹帷幄，以蒙太奇手法进行法律程序运作，步步深入地计算出拆迁人所应承担的直接违法成本以及间接违法成本。所谓直接违法成本，即指直接由拆迁人在为各项程序中所产生的违法行为带给拆迁人的约束力；而简介违法成本则是指违法行为存在于拆迁人以外的其他主体（现阶段多指有拆迁提起的各项行政程序中的行政权行使者）围绕拆迁人所承接拆迁项目所做出的（行政）行为之中，但这些违法性经过救济性行政程序或司法程序的层层揭露，将最终演化为拆迁人所需承担的压力，或言违法成本。当这两项成本基本为拆迁户及其维权律师所掌控时，也就是拆迁人舍部分利益换违法代价追究之时。
攻城为下，攻心为上。古人的智慧，应该成为拆迁人法律维权的指引：放弃盲目的各式钉子户策略，转而通过法律程序对抗不合法，直逼不合法行为主体的心理承受底线！
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