本文详尽记述了北京在明律师事务所的闫会东、马丽芬律师协助代理的一起拆迁补偿安置协议无效诉讼的全过程。作为“只为拆迁户维权”的行政诉讼律所的律师，两位对于民事诉讼案件同样能够代理自如，为当事人赢得补偿奠定了良好的基础。
关键词/朝阳土储、拆迁、离婚、公房、合同无效、胜诉
【案情介绍】
王女士在北京市朝阳区广和一巷888号有房屋一处,面积为39.75平方米,自2004年起北京市土地整理储备中心朝阳分中心在和平一、二、三村地区进行土地一级开发。拆迁许可证号为《京国土房管朝拆许字（2004）第232号》。拆迁范围是东至垂杨柳小区，南至劲松路和劲松九区，西至东二环路，北至首都轧辊厂和崇文门危改区。该房屋的承租人是史先生，王女士与史先生系夫妻关系，二人于2008年2月28日协议离婚，就涉案房产双方签订了分割协议，约定该房屋归二人一人一间房，朝阳法院也作出了确认王女士有居住权的判决。2013年1月18日，史先生在不通知王女士的情况下，私自与拆迁人签订安置补偿协议。涉案房屋的补偿款史先生一人独占。王女士不服该安置协议，多次找到拆迁人要求给予补偿安置，但是拆迁人却对王女士的要求置之不理，更是抛出涉案的房屋已经签完协议了，如果要补偿只能朝史先生要。而史先生则表示，自己是就自己的房产部分签了协议，其并没有拿王女士的补偿款。拆迁人和史先生的相互推脱，让王女士感到很是愤怒。为了拿回属于自己的财产，王女士无奈走上了用法律维权的道路。于是，王女士找到了专门办理房产纠纷的闫会东律师、马丽芬律师，将案情坦诚相告。
【案情分析】
律师根据以往相似案例的承办经验做出如下分析：虽然本案签署的补偿安置协议书的合同相对方是政府部门，但是合同法对于合同效力的法律规定同样适用于本案。合同法对于合同无效的情形有明确的规定。在本案中，拆迁人在明知王女士对涉案的房屋拥有所有权，但是依然选择与史先生签署拆迁协议的行为明显属于恶意串通，损害了王女士合法权益。现王女士对于史先生的行为也不予追认，故本拆迁协议也存在无权处分的情形。因此，拆迁人与史先生签订的协议是符合无效的法律规定的，鉴于案件的特殊性又具有普遍性，两位律师根据王女士的诉求，制定了一套适合王女士的诉讼之路。
【办案掠影】
史先生签订的补偿安置协议是否有效将直接决定王女士能否单独向拆迁人主张补偿安置。所谓一招下错，全盘皆输，本案如何设计和运作就显得尤为重要。两位律师经过深思熟虑，决定启动法律程序，通过诉讼否定现有的拆迁安置补偿协议书。
办案第一辑：提起确认合同无效之诉
两位律师决定以朝阳土地储备分中心和史先生为被告提起确认合同无效之诉。在起诉状中，律师指出：涉案房屋系史先生承租的公房，在拆迁之初产权单位放弃产权，史先生取得了所有权。王女士与史先生在离婚时签署了涉案房屋每人一间的协议。王女士向拆迁人提交了该离婚协议，证实了自己是房屋的实际产权人，朝阳土地储备分中心明知涉案房屋包含王女士所有房屋的情况下，私自与史先生达成了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，并将涉案房屋全部拆除的行为是违法的。
王女士的前夫无权代表王女士签订协议，更无权处分王女士所有房屋的权益。因此，律师请求法院确认朝阳土地储备分中心和史先生签署的拆迁安置补偿协议无效。之后，闫律师火速至朝阳区人民法院立案，法院受理了本案。
案子立上了，但是律师深知，由于本案是拆迁引发的争议，具有一定的特殊性，对于法院的判决结果是不容乐观的，我方说服法官要做到事实清楚，证据充分，法律适用正确。在这个环节，本案的前期准备工作就尤为重要。之后，两位律师指导王女士，到相关政府部门调取了大量的证据。此时，万事俱备，只欠开庭。
办案第二辑：一审开庭之据理力争
庭审中，朝阳土地储备分中心的反应果然十分激烈，它们指出：一、在拆迁时，王女士对于史先生签署拆迁协议是知晓的，而且，二人也多次共同至拆迁办协商补偿事宜。二、史先生作为涉案房屋的前承租人，在单位放弃产权的情况下已经取得了房屋所有权，因此其有权签署拆迁安置协议。三、王女士与史先生签署的离婚协议对外不产生法律效力，拆迁人是以一套房屋为基准签订补偿协议，王女士的补偿已经含在上述的补偿协议中了，其可以向史先生主张分割拆迁利益。史先生则指出：产权单位放弃产权后，我取得了房屋的所有权，我有权签署协议，也不应该分给王女士拆迁利益。
根据二被告的主张，两位律师指出：一、两被告签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》在形式上具有重大瑕疵，应属无效合同。
1.原被告对于涉案房产的归属已经通过协议的形式确定，故本案被拆迁房屋的产权人是原告、被告，房屋涉及拆迁时，原告与史先生都是被拆迁人。被告仅仅将史先生做为被拆迁人，该份合同在形式上具有重大瑕疵，应属无效合同。
2.史先生在签订拆迁补偿合同前并没有取得原告的授权。事后，原告对其签订的合同又不予追认，由此可见，被告属无权代理。根据《合同法》第四十八条第一款的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因被告属于无权代理行为，故该拆迁补偿合同应属无效合同。
二、两被告恶意串通，损害其他共有人的利益，该拆迁合同应属无效。
原告在拆迁补偿合同签订前就已告知被告，原告与史先生已经离婚，原被告双方已经就该被拆迁房屋签订书面协议约定房屋每人一间，在拆迁时原告应该作为被拆迁人签订拆迁补偿协议。朝阳土储分中心在明知该房屋属于原告的财产且被告无权代理的情况下，仍然与其签订拆迁补偿合同，其主观上具有重大过错，且明显具有恶意。两被告的行为严重损害了王女士的利益。根据《民法通则》第五十八条第四款以及《合同法》第五十二条第二款的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同属无效合同，因此，该拆迁补偿合同应属无效。
三、本案被拆迁房屋是货币补偿还是房屋产权调换，关系到被拆迁房屋做何种处分，作为被拆迁人享有选择权，在被拆迁人未能协商一致选择何种方式补偿的情形下，被告作为被拆迁人之一无权擅自处分被拆迁房屋。《物权法》第九十七条规定： 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。被告在处分该被拆迁共有房屋时，未经其他共有人的同意，其擅自处分被拆迁房屋，属无权处分行为，其签订的拆迁补偿合同当然无效。
律师的说法得到了法院的认可，王女士很快收到了确认涉案拆迁安置补偿协议无效的判决。但不久，王女士就接到法院通知，朝阳土储分中心上诉了。
办案第三辑：二审开庭之胜诉
朝阳土储分中心在上诉状中指出：一审法院仅以涉案房屋系王女士、史先生在夫妻关系存续期间取得，认定为双方共同财产，史先生在未经其他共有权人同意的情况下无权单方与上诉人签订拆迁补偿协议，该项认定忽略了在后形成的判决王女士对涉案房屋享有居住权的事实，属于认定事实不清。一审法院还存在适用法律错误情形。
我方则指出：一、该判决书确实确定了王女士的居住权，但是该判决书并没有否定王女士的所有权。王女士在拆迁时曾提供了其与史先生离婚的协议书，该协议约定涉案房产归二人每人一半，且史先生对该事实认定，之所以会有王女士有居住权的认定，是因为涉案房屋没有产权证，法院无法做出产权的判决。作为产权人王女士可以针对该房屋提用益物权的任何诉讼，对产权人用益物权的法律判决并不意味着其产权的丧失。二、一审法院不存在法律适用错误的问题，该房产系在王女士、史先生婚姻关系存续期间取得，按照婚姻法对于夫妻共同财产的规定，该房产是夫妻共同财产。史先生、王女士在离婚时自行分割了双方的占有比例，且双方在开庭时对于离婚协议均无异议更证实了一审法院认定王女士属于产权人的事实的正确，一审法院适用的法律不存在错误。
我方律师的说法，进可攻，退可守，胜利已经向王女士招手了。果然，王女士在不久之后就收到了维持一审判决的终审判决书。王女士是兴高采烈，对律师连连称谢。
【律师说法】
《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在无权处分中，行为人是在没有处分权的情况下，以自己的名义实施的处分行为。首先，应明确在无权处分中的处分行为应为法律上的处分行为，这种处分主要是指处分财产所有权或者债权的行为，且行为人是没有处分权或者处分权受到限制的。其次，行为人是以自己的名义实施处分行为的，即行为人不是以被代理人的名义实施的处分行为，也不是以债务履行辅助人的身份从事的处分行为。正是行为人是以自己的名义从事的处分行为，因此，在因无权处分而订立的合同其双方当事人为行为人和相对人，而真正权利人并不是当事人。即使权利人于事后追认了无权处分行为，也不会发生合同主体的变更，向相对人履行合同的主体依然是无权处分人。
《合同法》第52条明确规定了无效合同的五种情形，但未明确规定无权处分而定立的合同必然无效。如果依照《合同法》第51条的规定推定出未经权利人追认则合同无效，虽然情理上讲得通但显然不能作为法律依据来使用。
虽然没有明确规定该种合同无效，但在我国现行法律中仍然能够找到相关依据。《合同法》 第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”根据《合同法》第52条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”因此出卖他人之物的买卖合同应属无效合同。由此可见，在立法上我国还是采用了未经追认的无权处分合同无效的观点。
【律师提醒】
在日常生活中，我们的房屋往往登记在夫妻一方的名下，而共有的房产常常因为怕麻烦或者面子原因没有进行共有权登记。在夫妻双方的婚姻出现危机后，房屋登记方为了己方利益，往往违背道德私自出让房产，购房者往往因为物权法的善意取得制度依法取得了房屋的所有权。为了保护自己的财产，房屋共有权人都应该依法登记，这样既可以防范道德风险，也可以避免法律风险。尤其是可以避免在出现婚姻危机时自己的财产不受侵害。（闫会东/文）
