导读：到农村去租购一块土地建别墅、庄园，或许是很多城里人的梦想。然而很可惜，这样的事情在我国现行的法律制度下是不可能实现的。即便如此，仍有很多人不断试图触碰土地法律红线，利用农用地建设各种非农建筑。那么，耕地上到底能不能建住宅呢？广大农民朋友又该如何依法保护自己的耕地不被侵犯呢？
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作者丨王小明 北京在明律师事务所
要解析这一问题，我们需要首先理解一下我国的土地用途管制制度。《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度……将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
该条的最后一句话是：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。由此可知，在耕地上建住宅甚至别墅、庄园的想法系对土地用途的改变，显然不符合《土地管理法》所确立的上述基本原则。而从法理的角度讲，原则不符合，规则也很难有变通之处。
基于对耕地的特殊保护，《土地管理法》第36条规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定，农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地……严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
据此，若要合法的占用耕地建住宅，就要首先经过农用地转用审批程序，将农用地转为建设用地。《土地管理法》第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。需要稍加强调的是，农用地转用审批与土地征收审批是两码事，并不一定要由省政府或者国务院审批。
那么，对于未经审批擅自占用耕地建造住宅的行为，农民朋友一旦发现又该如何应对呢？答案就是依据《国土资源行政处罚办法》向当地自然资源部门进行举报。《土地管理法》第77条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。第83条进一步规定，依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。
若当地自然资源部门对农民的举报不予立案、调查、处置，则农民有权向人民法院提起行政诉讼，要求法院追究其不作为的法律责任。而事实上，实践中村镇一级甚至村民个人出租、出售农用地尤其是耕地给其他人时，其所签订的租赁、买卖合同也因违法法律规定而自始无效。
在明律师最后想提示大家的是，一旦涉案土地面临征收，这种涉嫌非法占地的房屋建筑是无权获取征收补偿的。即使征收方在程序上存在一些瑕疵、漏洞，仍不能成为涉案房屋获取补偿安置的理由。对于耕地上建住宅这种事，广大农民还是要严格遵守国家法律，不要无谓的挑战法律底线，最终承担严重的法律后果。
