导读：2018年5月，市政府办公厅发布《关于加强直管公房管理的意见》（京政发〔2018〕20号），其中明确“鼓励承租人自愿交回直管公房使用权”，通过平房直管公房申请式腾退新政策实现核心区的人口疏解，进而“腾笼换鸟”实现街区更新和文化创意产业发展。目前，“申请式腾退”的《通知》已经由市住建委发布，相关实施细则正在制定中且风声不断。那么，身为核心区历史文化街区平房直管公房承租人的你究竟该作何选择呢？你的公房还能继续承租下去吗？
【名词解释：何为“公房”与“直管公房”？】
在明律师的一个深刻体会是，老百姓认识中的“公房”与法律、政策意义上的公房有着巨大的差异。
许多网友在留言中指出，公房是上世纪特殊历史时期的遗留产物，其产生目的主要是解决市区职工群众的基本居住需要。在老百姓眼中，公房就是自己的家，与后来那些花上几万元买下来的私产没有本质的区别。
《意见》中对直管公房是这样定义的：本意见所称直管公房是指通过接管、收购、新建等方式形成，在市、区两级房屋行政主管部门或经政府授权的单位名下的公有房屋。
站在法律和政策的立场上，所谓“公有房屋”，一定是指公家的房，也就是国家的房。房屋行政主管部门，现在的官称叫“住房和城乡建设委员会”。公房目前的实际经营管理单位一般叫“房地集团有限公司”或者“房投公司”。
无论如何，大家必须客观、理性地认识到一点：
公房是你或你的长辈当年以极低的福利保障价格“租”来的，权利的重要载体是公房承租合同，不是买来的。你并不享有对涉案房屋的所有权，仅享有其使用权，且还要受到公房管理规定的限制。
也就是说，从严格的法律意义上讲，一旦当客观条件发生变化时，你所租住的公房完全可能不再由你继续租住。凡是租赁必有租期，没有租一辈子的。
【加强直管公房管理，以下几件事你必须弄明白】
要点一：公房承租人变更，条件日趋严格
市住建委2017年发布的《关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》明确规定：
一、我市直管公房变更承租人必须符合以下条件：原承租人迁出本市或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，符合承租条件的其他家庭成员无异议的，可按原承租面积继续承租。
二、直管公房承租人变更过程中，严禁办理直管公房分户手续，严禁新的承租人为两人（含两人）以上共同承租。
三、严禁办理直管公房使用权交易。直管公房规划性质及使用用途未经批准不得改变。
据此，直管公房承租人变更绝非易事。实践中，一些当事人的子女早已将户口迁出了原承租公房，有的已经购买了新房，在此情况下其就不具备办理公房承租人变更的资格。
要点二：公房承租人使用权限制众多
《意见》规定，承租人应按租金标准及时足额缴纳租金，不得擅自转租、转让、转借；承租人不得擅自改变房屋使用用途，不得利用房屋进行违法违规活动；承租人对租住的公房及设备负有保护责任，不得擅自拆改，同时应配合经营管理单位进行房屋加固、修缮和改造。
实践中，公房承租人将本仅限于自家居住使用的公房转租以赚取租金，出租后“开墙打洞”用于店铺经营，拆改房屋结构的情形并不鲜见。而这些行为都是不被允许的。
《意见》进一步规定，严禁直管公房违规转租转借。违规转租、转借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房内居住，擅自安排其他人员居住的行为。经营管理单位通过承租人身份智能识别系统和日常巡查、举报核实等渠道，发现存在违规转租、转借行为的，应当及时进行规劝、纠正；对拒不改正或规劝整改两次后仍违规转租、转借的，可依照合同解除租赁关系，收回房屋。
【解危排险、文保腾退、申请式腾退，你的直管公房将被收回】
《意见》明确列举了这三种情形，当其发生时，你的直管公房将会面临被收回。
其一，解危排险。其依据是《城市危险房屋管理规定》。也就是说，一旦你所承租的公房经其经营管理单位申请鉴定成为了危房，公房承租人就应当迁出房屋配合“解危排险”，由有关部门另行安排安置房供其居住。
其二，文保腾退。其依据是《文物保护法》及其他地方性规定。在此前广泛开展的此类项目中，公房承租人与腾退方签订腾退补偿安置协议后腾房外迁，一般可获取完整产权的位于中心城区以外的安置房。而原承租公房则被作为文物保护建筑予以修缮、保护，不会被“拆旧建新”。由于这类项目“不拆房”，具有较强的公共利益属性，故其补偿安置条件总体偏低。
其三，就是2019年的新政策“申请式腾退”。其依据是2016-2035年的新总规和相关《通知》。《意见》中对此的表述为，鼓励承租人自愿交回直管公房使用权；承租人申请交回直管公房使用权并由经营管理单位收回的，经营管理单位适当给予承租人货币补偿。承租人交回使用权后，可以申请购买区政府提供的共有产权房或承租公租房，符合条件的优先配售配租。
那么问题来了，既然“申请式腾退”只能安置位于中心城区以外的共有产权房或公共租赁住房，每平方米均价20万元以内的房屋市场价值补偿又不足以确保公房承租人在市区购买商品房。那么公房承租人能不能不申请，继续居住在核心区历史文化街区的平房院落中呢？
需要明确的是，新政策突出“自愿申请”原则，不具有强制性。但是，在明律师提示广大公房承租人和实际居住人以下几个问题：
其一，《意见》规定鼓励通过平移置换实施整院腾退。东城、西城区政府制定鼓励承租人平移置换到其他院落直管公房居住的相关政策，实施整院腾退和修复。也就是说，留下来不走的公房承租人可能会面临“平移置换”，具体的还要等待到时候实施细则的出台。
其二，自建房将伴随腾退随时拆除。自建房是在实践中争议很大的问题，一般的腾退项目均不认定自建房的面积，被腾退人无法拿到这部分面积的补偿款。而事实上，自建房虽然无证且客观上违反城乡规划，但其当年在建造时却可能是“单位领导同意”且派人帮工、拉砖、和水泥才建成的。且实践中一些自建房面积也被明确写入了公房承租合同中，成为了现实上应予计算面积的情形。无疑，不同的自建房的法律状态是不一样的。在明律师认为应当充分考虑涉案自建房的历史情况，不宜简单粗暴地将自建房一律认定成违建进而不予任何补偿。
其三，要随时提防经营管理单位通过民事诉讼解除公房承租合同。实践中这类情形可谓比比皆是，无疑对公房承租人和实际居住人的居住状态极具影响性。起诉解除合同的理由可谓多种多样，尤其是一些公房承租合同在续签时被人为附加了某些原来没有的内容，而公房承租人又往往缺乏法律意识而没有意识到其潜在风险。在明律师建议遭遇此类窘境的公房承租人一定要及时咨询专业律师依法维权，否则通过诉讼被解除合同的可能性极大，自己将面临被迫接受腾退方案的结局。
其四，自管公房不是“没事儿人”。根据《意见》精神，核心区历史文化街区的平房自管公房同样面临调整的可能。即“历史文化街区的自管公房单位与相关区政府协商移交自管公房产权并转化为直管公房后，其承租人自愿腾退或平移置换的，可按照上述政策办理”。故此，此轮新政策不仅直管公房的承租人要关注，自管公房的承租人也要多留个心眼，起码关注一下自己的承租人主体资格，该变更的要及时申请变更。
在明律师最后想提示广大公房承租人和被腾退人的是，公房承租的确是特殊历史环境下的产物，然而延续几十年的老政策显然已不符合如今的新形势，故此，政策调整几乎是箭在弦上不得不发。公房承租人一定要及时了解相关政策措施，明确自身权利主体资格，自觉遵守公房管理规定，及时咨询专业征收维权律师，以确保自己未来的居住权益能够得到充分保障，共享街区更新的成果。
