导读：2015年2月，全国人大常委会通过决定，授权国务院在北京市大兴区等33个试点县市区行政区域暂时调整实施有关法律规定。试点县市区暂停实施《土地管理法》《城市房地产管理法》的部分条款，按照重大改革于法有据的原则推进农村“三块地”改革试点，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。2018年初的中央一号文件中，又将深化农村土地制度改革作为国家实现乡村振兴战略的重要组成部分。很多农民朋友都听说，集体经营性建设用地要入市，有机会交易土地了，这将是增加收益的好机会。不过，想增收就要弄清楚，集体经营性建设用地到底是怎么一回事。农民朋友又应当注意哪些问题呢？

【集体经营性建设用地是一种什么类型的土地？】

根据《土地管理法》的规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地、未利用地。我国农村地区的集体建设用地又分为三类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。

其中，集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。农业部部长韩长斌曾在农村土地制度改革三项试点工作推进会上强调，改革将坚持符合规划、用途管制。符合规划，是指即使取得土地使用权，要建设什么也要符合规划。用途管制，是指允许入市的只是农村集体经营性建设用地，不包括宅基地、公益性公共设施用地，更不是原来建设用地之外的其他农用地。

【入市应当过“三关”，得到法规与政策保障】

2018年12月23日，《土地管理法》修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。法律的修订有望扫清集体经营性建设用地入市障碍，将试点变为常态。

不过，截至本文发稿时《土地管理法》仍未修订到位。目前我们很难说清，宅基地所有权、资格权、使用权的具体区别。各地方的改革试点工作，也是开展法理研究的过程。在改革试点中探索宅基地“三权分置”的具体实现形式。正如新华社报道中所说，从理论到实践，宅基地“三权分置”实施推广要过好三关——打通试点关、夯实确权关、过好法理关。相较于宅基地改革，集体经营性建设用地的存量较少，布局分散，现状用途也较为复杂。所以，集体经营性建设用地改革，同样要过好这三关。

国家层面，已经授权多地开展土地改革试点，并将期限延长至2019年年底，打通了试点关。夯实确权关，需要各地政府按照改革要求将土地利用规划编制完善，积极排查确定土地性质与用途，主动办理权属登记。这样才能保证集体经营性建设用地符合用途管制的要求。每一块土地的用途都得到规划确定，并且经过确权登记，后续的入市才能更踏实。集体经营性建设用地以什么样的方式入市、如何实现交易、交易后能否保障农民享受增收价值成果，这些都需要过好法理关。通过试点摸索出有效方法，明确集体经营性建设用地交易中各方的角色，才能使农村集体经济组织和农民的权益得到有力保障。

【统筹集中入市，村民入股分红，“大兴模式”获好评】

据人民网、每日经济新闻等媒体报道，在第一批“三块地”改革试点地区序列的北京市大兴区，采取了“镇级统筹、集中入市”的模式。

大兴区西红门镇，全镇一共31平方公里，完成城市化进程的将近1/3，农村的住宅用地将近1/3，剩下的10平方公里集体经营性建设用地为各种工业大院。依靠劳动密集、粗放型的服装、制造、物流业，西红门成为经济重镇。同时带来了“三多三差”问题——流动人口多、低端产业多、安全隐患多，环境差、基础设施差、社会治安差。集体经营性建设用地分布不均、碎片化严重，资源难以整合。

针对此情况，在保证集体土地所有权不变的前提下，西红门镇成立由27个村集体为股东组成的盛世宏祥资产联营公司，统筹2平方公里产生的收益分配。联营公司作为市场化运作主体，负责拆除腾退、土地开发、收益分配等业务。村民享受联营公司统筹分配的2平方公里土地收益。

大兴区瀛海镇则在集体经营性建设用地与共有产权房建设之间架起桥梁。瀛海镇通过“镇级统筹”模式，推出三宗集体建设用地共约20万平方米，全部用于共有产权房及配建设施。由于省去了土地征收环节，不再“必须国有”，三宗地块的起始楼面地价明显低于周边国有土地，这意味着开发商在同等销售价格外有了更大利润空间，将有助于吸引更多开发商加入共有产权住房的开发建设。农村集体经济组织和村民作为项目申报主体，或在与社会资本联营的公司中占不低于51%的股权，以确保村集体和村民分享城市红利。

大兴区的“镇级统筹”模式——以镇为基本实施单元。采取“以人入股、以地入股和人地混合”等模式，合理考虑各村集体土地面积、区位、规划用途以及人口等权重设计股权结构。通过进行乡镇土地资源公平配置的统筹，确保了镇域内各村土地发展权共享和收益平衡。有效解决了传统用地模式中，单个农户、单个村庄发展无法独自解决的土地利用与产业发展等问题。

在明律师最后想提示广大农民朋友的是，在遇到改革时，要过好前面所说的“三关”。确定土地符合规划、得到确权登记等都是必要的事前准备，土地入市后的用途不违法，才能放心交易。过好“三关”才能让农民朋友在土地改革中受益，促进乡村发展。无论是宅基地还是集体经营性建设用地，所有者都是集体经济组织，保护农民的权益、实现农民的财产权，是土地改革的出发点和落脚点。集体经营性建设用地入市交易，赋予集体建设用地与国有建设用地同等权能，使城乡土地交易逐渐走向平等，同时也缩小了征地范围、降低了征地频率，满足了城镇居民和大量外来人口的居住需求，可谓一举多得，多方共赢。在明律师仍将持续关注农村“三块地”改革的新动态，为广大农民朋友分享其中的新进展。