导读：近年来，随着城市化的推进与发展，拆旧建新在全国范围内推广开来。在愈演愈烈的棚户区改造情势下，一些代代流传下来的、为私人所有的古建筑也可能被划入改造类征收项目范围，这也完全符合改造类项目的定位。众所周知，具有历史价值的文物古建受国家保护，《文物保护法》等法律规范也对此作出了相应规定。那么，问题来了，当具有历史文化价值的古建筑遇到棚户区改造，等待着古建筑的将是被拆还是保留呢？文物保护是否要为地方经济发展让路呢？
【案例导入：棚户区改造下的历史文化建筑】
半月前，有一位来自湖北省荆州市沙市区的先生几经辗转找到北京在明律师事务所的黄艳律师咨询：他在湖北省荆州市沙市区有一栋始建于清代的老宅，属于荆州市第一批优秀历史建筑挂牌保护单位（余上沅故居），也已经列入了荆州市紫线规划范围。
2017年3月，因胜利街片区棚户区改造项目，区政府作出了房屋征收公告，而征收范围中，这座清代老宅赫然在列。当事人认为自己的老宅已有200多年的历史，其所承载的价值不能仅仅以经济利益权衡。历史文化建筑能否纳入“棚户区改造”的范围呢？他的心中充满了“剪不清理还乱”的困惑与担忧。
【律师分析：文物古建的特殊性亟待关注】
一、历史文化建筑的定性
历史文化建筑作为历史中过往的见证，具有极其珍贵的不可复制性。我国十分重视对历史文化建筑的保护，也出台了《文物保护法》《文物保护法实施条例》《文物认定管理暂行办法》《不可移动文物认定导则（试行）》《历史文化名城名镇名村保护条例》等相关法律规范以更好地给予保护规制。
与重大历史事件、革命运动或者著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义或者史料价值的历史文化建筑多数已由县级以上地方文物行政部门认定为不同级别的文物保护单位：
①全国重点文物保护单位，由国家文物局报国务院核定公布；
②省级文物保护单位，由省级文物行政管理部门报省、自治区、直辖市人民政府核定公布，并报国务院备案；
③设区的市、自治州级文物保护单位和县级文物保护单位分别由设区的市、自治州和县级人民政府核定公布，并报省、自治区、直辖市人民政府备案；
④ 尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物，由县级人民政府文物行政部门予以登记并公布。
前述古建筑（余上沅故居）作为清代古建筑，具有一定的历史文化价值，虽未核定公布为文物保护单位，但已经纳入了当地保护规划范围，亦有列入不可移动文物文物保护单位的计划，应当重视其保护，在城市发展日新月异的同时保留好历史文化的传承。
二、房屋征收视野下的历史文化建筑保护问题
历史文化建筑是不可再生的文化资源，而因具体建设项目占地需要而实施的房屋征收，势必拆旧建新，且拆除、建设作业过程无法保证历史文化建筑的安全。因此，在征收项目的前期审批过程中，自然资源和规划部门及文物行政主管部门应当担起保护文化古迹的重任。
就已经列入文物保护单位的历史文化建筑而言，根据《文物保护法》第十七条、第十八条、第十九条的规定，文物保护单位的保护范围内原则上禁止进行其他建设工程作业。如特殊情况下需要进行其他建设工程作业，必须保证文物保护单位的安全，并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准，在批准前应当征得上一级人民政府文物行政部门同意。
如果涉及全国重点文物保护单位，则必须经省、自治区、直辖市人民政府批准，在批准前应当征得国务院文物行政部门的同意。此外，在文物保护单位的建设控制地带内，虽然可以进行其他建设工程作业，但不得破坏文物保护单位的历史风貌，其工程设计方案还应当经相应文物行政管理部门同意，并报规划部门批准。
而对于尚未列入文物保护单位的历史文化建筑而言，根据《文物保护法》第二十条、《城市紫线管理办法》第十三条的规定，紫线规划范围内禁止大面积拆除、开发或对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建，禁止损坏、拆毁历史建筑，其他建设工程选址亦应当尽可能予以避开历史文化街区和历史建筑。因特殊情况不能避开的，必须先由市、县人民政府规划部门进行审查，经专家论证并进行公示后核发选址意见书。并且，建设单位还应当事先确定对历史建筑的保护措施，报县级文物行政管理部门批准，并将保护措施列入可行性研究报告或者设计任务书。
文化古迹的保护，不仅仅是简单的规划问题，更需要落实到社会实践中去。以文首案例为例，棚户区改造的宗旨在于改善居民居住条件，消除安全隐患。但是，拆旧的过程中，原则上禁止拆除历史建筑。特殊情况需要拆除的，则须按照前述法律规范的规定取得审批。
【牵涉文物古建时可能的处理办法】
需要指出的是，棚户区改造类项目并不一定要以拆除房屋的形式呈现，以加固修缮、人员腾退等方式实现街区更新也是其重要的实现形式。故此，对类似于本案中的情形，挂牌的古建完全可以予以保留。至于当事人是否需要被腾退搬迁至别处，则要看其居住使用状况是否对古建造成了危害。如确实没有造成损害，老住户继续居住在古建中的情况在各地也并不鲜见。
而在北京市所开展的老城区文物保护腾退项目中，有保护价值的古建筑内的住户大多被腾退至了六环路以外，获取了一定的补偿安置。但相较于普通征收项目而言，由于这类腾退项目不涉及拆房，没有多少利益可得，故其所获取的补偿安置也相对偏低。
值得注意的是，进入2019年以后，北京市新版总体规划中“核心区”范围内的腾退项目已经暂停，转而由最新摸索出的历史文化街区“申请式退租”取代。根据有关消息，这一新政策将随着核心区的详细规划出台而进一步推动。从目前来看，“申请式退租”所能给予直管公房承租人的安置类型只能是共有产权房或者公共租赁住房，获取“大产权房”的机会将越来越小。
在明律师将密切关注有关文物古建类房屋拆迁的最新动向，并及时向大家归纳汇报。
