城市拆迁律师维权案例之八十三 / 维权律师：段福惠 / 关键词：城市拆迁律师、东方长安家园土地一级开发项目、拆迁裁决、集体土地房屋拆迁、集体土地
一、城市拆迁律师维权案例事实概要
2011年，北京市通州区建设委员会向北京市东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）核发了京建通拆许字【2011】第49号《房屋拆迁许可证》，许可其进行东方长安家园土地一级开发项目工程建设拆迁，拆迁范围东至潞通新路，南至潞苑二街，西至靶场路，北至潞苑一街。
项目动迁后，徐华荣（化名）建筑面积约210平方米的房屋被划入拆迁范围。因早几年前的一次拆迁中，开发商按照户口“人头”给徐华荣一家安置了6套房屋，于是此轮拆迁协商伊始，徐华荣便按“经验之谈”提出了安置两套房的补偿条件。然而，精明如斯的东方长安公司只同意安置一套房屋，再额外给予20余万元货币补偿款，且任由徐华荣打出各种“温情牌”，始终寸步不让。
韶华舞流年，从2011到2012，几经谈判下来，徐华荣意识到自己完全处于“买方市场”中的被动地位。《周易·系辞下传》中记载：“穷则变，变则通，通则久。”2012年6月初，已想到变通之法的徐华荣委托了资深房屋拆迁维权人——段福惠律师依法行事。此后，徐荣华在段福惠律师的法律指导之下，走上了一条拆迁维权的光辉之路。历经半载光阴，一份以一套产权置换房与170余万元货币补偿款为对价的拆迁补偿安置协议为这一光辉之路署上了一道炫丽的休止符。
二、城市拆迁律师维权案例办案掠影
1、先声夺人的拆迁许可复议
基于对拆迁人常用促签约、促拆迁的手法的熟稔于心，段福惠律师决定稳妥开篇，从拆迁项目合法性的关键——拆迁许可证入手。经过多渠道紧锣密鼓的信息收集，段律师关于涉案拆迁许可证违法的“经验猜想”不日后便得到了初步印证——涉案项目拆迁许可证的发放存在着申报材料不完整、拆迁许可前未举行听证会等违反法定程序和实体规定的漏洞。介入案件后的第三天，段律师向北京市建设委员会递交了《行政复议申请书》，请求确认京建通拆许字【2011】第49号《房屋拆迁许可证》违法。
复议程序轻轻扬起了硝烟的味道，亦惊起了拆迁人东方长安公司的不安，后者随即针对徐华荣向通州区建设委员会提出裁决申请。一时间，风云莫测……
2、裁决谈判的时间艺术
2012年6月中旬，通州区建设委员会组织东方长安公司与徐华荣两方进行了裁决前的谈话。历经一番精良准备的段福惠律师陪同徐华荣参加了谈话程序，细细阐述了拆迁人依法拆迁所应履行的法定程序存在严重错误，并指出在拆迁许可复议程序尚未终结的情况下，通州区建设委员会应当依法中止行政裁决程序，不予下发行政裁决。
这次“和风细雨”式的谈话程序为委托人徐华荣的拆迁维权迎来了旗开得胜——通州区建设裁员会于2012年7月裁定中止裁决程序！未来时的“束之高阁”一时间使东方长安公司的“强拆”之梦失去了未来，也将委托人一方的不利风险降到了最小化！
3、终极谈判的行为艺术
裁决梦被粉碎的拆迁人东方长安公司日渐承受着“时间就是金钱”这一古谶转化而来的压力，遂决定铤而走险游走于法律的边缘。2012年8月，一个夜黑风高夜，徐华荣家里的大门被砸，通行道路被堵……
对于拆迁方的“围城”逼迁术，知识与经验堪称学富五车的段福惠律师处之泰然，一方面劝解委托人徐华荣戒怒戒躁，一方面传授给徐华荣一条“山人妙计”——自行修门通路，以不变应万变，坐等实现兔子吃掉狼的情势逆转。明白了个中因果缘由的徐华荣依计行事。
2012年10月，“秋风起兮白云飞，草木黄落兮雁南飞”，既不能通过裁决程序堂而皇之地实现拆迁目的，也无法继续非法逼迫搬迁的拆迁人东方长安公司已然“行至水穷处”，只得一改强硬派作风，诚意约谈徐华荣。作为徐华荣的“寻梦人”，段律师指导徐华荣在与东方长安公司的谈判过程中极尽时间策略、报价策略，步步逼近对方底线，最终赢得满意补偿安置结果归。
据悉，徐华荣的维权结果创出了东方长安家园土地一级开发项目中常人难以企及的补偿安置至高点……
三、城市拆迁律师维权案例律师说法
——兔子吃掉狼
有一天兔子在一个山洞前写东西，一只狼走过来问：“兔子你在写些什么？ ”
兔子答曰：“我在写论文。”
狼又问：“什么题目？”
兔子答曰：“我在写兔子是怎样把狼吃掉的。”
狼听后哈哈大笑，表示不相信。
兔子说：“你跟我来。”然后把它带进了山洞之后，兔子又继续在山洞前写着。这时又来了一只狐狸问：“兔子，你在写些什么？”
兔子答曰：“我在写论文。”
狐狸问：“什么题目？”
兔子答曰：“兔子是如何把一只狐狸吃掉的。”
狐狸听完后哈哈大笑的，表示不信。
兔子说：“你跟我来。”之后把它带进了山洞，过了一会儿兔子又独自一个人走出了山洞，继续写它的论文。
此时在山洞的里面一只狮子正坐在一堆白骨上剔着牙，还一边看着兔子的论文：一个动物的能力大小，不是看它的力量有多大，而是看它的幕后老板是谁！
——以弱制强的拆迁维权之道
拆迁户与拆迁人，是这个时代惹人侧目的两大身份，而且，前者往往被贴以弱势的标签，后者则会经常被冠以强势的头衔。如若这两者较量起来，与兔子与狼的博弈倒是类似的。
不过，就像兔子吃掉狼的故事所启发的那样，没有永远的弱势。当实力比较单薄、势力比较弱小的拆迁户懂得为自己“借力”时，即已能够与实力相对雄厚、势力相对强大的拆迁人相抗衡，更能够提高情势、逼对方走上谈判桌。
当然，把强劲的博弈方推上谈判席以后，弱势一方仍然不可松懈，还应当收放自如地运用谈判的艺术——一是要敢于提出要求。明白自己的底线，并且给自己一个可以妥协的空间；二是要懂得协商。不能有“赢者全赢、输者全输”的“洁癖”，谈判讲的是妥协，寻求的是双赢。如此卯尽全力，弱势谈判方能转化为优势谈判，弱势的拆迁户方能将理想补偿的真金白银放进自己的口袋。
