违建拆迁律师维权案例之三十八 / 办案律师：杨念平、黄艳 / 关键词：违法建筑、强制拆除、土地性质、拆违职权胜诉
一、违建拆迁律师维权事实概要
2010年9月，北京市顺义区天竺镇天竺村旧村改造土地一级开发项目启动，蒙毅兰（化名）在拆迁范围有四间房屋。该四间房屋是数年前蒙毅兰与前夫离婚时法院判决分割所得，因此，在动迁小组入村入户调查登记时，蒙毅兰便提交了法院判决，证实自己的“被拆迁人身份”。在此后的拆迁评估测量程序中，蒙毅兰得以独立参与。然后，动迁小组与蒙毅兰协商过一两次而未能达成一致后，蒙毅兰便再未被找谈。
2010年10月中旬，拆迁人与蒙毅兰的前夫签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，并将相应补偿系数提供给蒙毅兰前夫。同年10月下旬，拆迁人雇佣的拆迁公司在拆除蒙毅兰前夫宅院时一并拆除了蒙毅兰的四间房，蒙毅兰便失去了生存之所。
2013年6月中旬，无奈的蒙毅兰运用水泥预制板在原址上重建了三间房屋，以作为临时居住之所。然而，同年6月25日，天竺镇以拆除违章建筑名义强行拆除了蒙毅兰新建的临时窝棚。
2014年6月下旬，蒙毅兰委托了杨念平、黄艳律师代为依法维权。经过研究案件，二律师拟定的一揽子维权计划中便包括了对天竺镇政府前述拆违行为的重拳出击。
二、违建拆迁律师维权办案掠影
办案唯一辑：巧破镇政府拆违资格
2014年9月中旬，杨念平、黄艳二律师向顺义区人民法院提起行政诉讼，请求确认天竺镇人民政府于2013年6月25日强制拆除蒙毅兰新建三间房屋的行为违法。二律师在起诉状中指出：①天竺村已经于2010年动迁，其集体土地性质亦已经转为国有，天竺镇政府依《城乡规划法》所享有的拆除违法建筑职权仅限于集体土地范围之内，那么天竺镇政府在2013年6月实施的拆违行为显然是超越法定职权的违法行政行为；②拆除违法建筑须经事先告知并允许相对人陈述和异议、下发限期拆除决定书、催告书以及强制拆除决定书等法定程序方能实施，但天竺镇政府在发现蒙毅兰建设行为后立即实施了强制拆除行为，在程序上亦严重违法。
被推上被告席的天竺镇政府答辩称，天竺村已于2010年动迁，原告实施建设行为征地批复也已经发生法律效力，原告对所占用的土地并没有使用权，也没有申请国有土地使用权，确系违法建设无疑。故被告拆违并无不当。
针对被告的答辩，原告的两位代理律师避其“违建结论”之锋芒，转而利用被告答辩意见中“征地批复已经发生法律效力”之内容将案件争议重新引回被告的“短板”——针对国有土地上的违法建设，应当由县级以上城乡规划部门行使查处职权，镇政府作为集体土地违建查处主体，无权实施争议拆违行为。
2014年12月上旬，顺义区人民法院审结本案，采信原告起诉意见，以涉诉建筑物占用的土地已不属于乡村规划区土地，故被告不具有涉诉建筑物拆除的法定职权为由，确认被告实施的争议强制拆除行为违法。
三、违建拆迁律师维权律师说法
《城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”；第六十五条规定，“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除”。
根据前述规定，城市规划区内的违法建设的认定和拆除权由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门享有；而乡村规划区的违法建设的认定和拆除权则由乡、镇人民政府享有。
在征地拆迁活动中，拆违活动十分常见，拆错“违建”的情形亦不少见。因此，“拆违”孰对孰错不可一概而论，而应当具体视拆除的主体是否享有法定职权、认定违建的事实依据是否充分、拆违的程序是否正当、拆违适用的法律依据是否正确等四大方面进行综合判断。
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