要价4万元/㎡！福州征地遇史上最贵拆迁补偿价

福州闽江北岸中央商务中心一期工程正逐渐进入尾声，而二期工程却迟迟未能开工，规划土地上仍存在大量居民楼。随着近日《闽江北岸中央商务区B-1/B-2/B-3/B-12/B-15地块规划调整方案公示》的出炉，以及福州市民滨江广场用地获批，该片区内拆迁工程也即将面临一个令人头疼的问题——拆迁补偿价。

闽江北岸中央商务中心

近日有微博网友曝光，随着地铁2号线祥坂站征迁地块在规划局网站公示，有记者在该片区讨论群中发现涉及拆迁的住户对拆迁补偿价进行了摸底意向投票，其中，要价4万元/㎡的住户占25%，要价3.5万元/㎡的占62%，这也就意味着近九成的住户要求补偿价超过3.5万元/㎡！而目前福州最贵的奢靡豪宅为融侨外滩一线临江的精装修楼王均价为3万元/㎡。

该条博文一经曝光，引发网友转发热议，蓝房网记者发现，网友赞成高补偿价的声音竟不在少数。

这些网友认为，随着闽江北岸中央商务中心建设发展，该地块已成当前福州最烫金的地块之一，无论是地段、配套、交通、发展比肩当年的东街口有过之而无不及，对比当前周边房价、异地安置、装修等费用，补偿价4万/㎡不算贵。

居民楼现状

为何该处居民要求的补偿价引发激烈讨论，4万元/㎡的拆迁补偿价在福州究竟是何水平？该补偿价是否合理，又有多少可行性呢？

分析一

何谓拆迁补偿价？

记者查阅相关资料得知，福州市政府办公厅2014年下发《关于福州市房屋征收补偿实施细则补充规定》，地块征收补偿方式一般分为两种，货币补偿和产权调换。目前福州普遍的私房(成套房)住宅货币补偿计价方式如下：

货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（补偿基准价+被征收房屋重置价×成新率）

也就是说，网友们所提到的拆迁补偿价就是【补偿基准价+被征收房屋重置价×成新率】，举个例子，2013年上下杭私宅的补偿基准价为9385元/㎡，按照此标准，在算上各种补贴后，上下杭私宅最后的拆迁补偿价可以达到19025元/㎡。

上下杭拆迁补偿一度引发热议

分析二

福州市区拆迁补偿价水平

资料显示，2010年王庄危旧房改造地块的拆迁补偿的基准价还只有4386元/㎡，2013年上下杭补偿基准价为9385元/㎡，业界惊呼这是福州“史上最高”的补偿标准。而不到一个月，朱紫坊就以10059元/㎡的补偿基准价刷新了这一记录。

2014年，省农业厅宿舍(鼓屏路183号)周边旧屋区补偿基准价则达到11779元/㎡。也就是说，福州当前最高的拆迁补偿价最高可达到2.2万元/㎡。

同时，记者查阅离本次征迁地块最近的原福州搪玻厂宿舍及周边地块（斗池路）基准补偿价为9664 元/㎡，预计拆迁补偿价为2万元/㎡。这也就解释为何闽江北岸二期拆迁要价4万元/㎡引发如此争议的原因。

周边地块补偿价分析

分析三

土地成本水涨船高

毫无疑问，随着旧城改造项目拆迁补偿标准的不断提高，拆迁地块日后建起的房子累加地块平整、建安成本等费用，福州未来城区的住宅项目开发成本也会水涨船高。

就拿上下杭为例，2013年当地拆迁补偿价为19025元/㎡，2015年该地块周边商品房【融信双杭城】住宅开盘均价达到25000元/㎡，这也从侧面说明，福州市中心区域内的房价或许还会维持稳步上涨的势头。

事实上，把周边拆迁地段的拆迁补偿标准作为楼盘开盘均价的参照标准已经成为福州不少一手楼盘的做法。而反之，拆迁补偿的高低也与区域内房价水平、地段有直接关系。