导读：能不能签协议搬迁，究竟多少钱、多少房叫“公平、合理”，这些征收中老百姓最关心的问题的答案都没有那么简单。对于没聘请律师的朋友而言，只能靠自己去掂量、判断，但一旦签字按下手印就相当于把自己的“身家性命”交给了征收方，想反悔通常是来不及了。本文，在明律师将干净利落地告诉各位被征收人4个判断要点：当发现存在以下4种状况时，签协议按手印这事儿，还真得先缓一缓……
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作者丨王小明 北京在明律师事务所
状况一：征收责任主体稀里糊涂
请注意，在明律师这里强调的可不是征收补偿安置协议的签约主体，而是征收项目的责任主体。有的朋友会说了，责任主体不是只能是政府吗？没错。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》和最高法以往的判例，无论是城市房屋征收，还是农村土地征收附带的拆房，承担法律责任的主体都只能是市、县级人民政府及其土地行政主管部门。实践中，一些地方政府总想着出了事儿后将责任一股脑地推到开发商、建设单位等企业主体头上，一些企业出于利益的考量甚至愿意挺身而出替政府背这口“大黑锅”。但是很抱歉，最高法在许水云一案的裁判中明确传递了信号：摊上征收之事的责任，政府是躲不掉的。
但是问题在于，确实有为数众多的以拆除房屋、平整土地为表现的项目，并不是政府主导的征收项目，而是由各种其他主体发动的所谓“协议拆迁”。此类项目一旦因补偿安置纠纷东窗事发，被征收人很快就会发现自己处于“没人管”的尴尬境地，尤其是地方政府会把自己撇得干干净净的。而冲在头里的，都是村委会、某某公司这样的主体，被征收人甚至难以证明这些主体的行为是得到了政府的委托或者法律的授权。此种项目的补偿安置协议，被征收人一定要慎签，尤其是要在确保协议内容能够切实履行的情况下再去签。多咨询一下专业征收维权律师，通过申请信息公开等途径多掌握一些涉案项目的具体细节，也是很有必要的措施。
状况二：评估环节草率直接让签协议
根据590号令的规定，城市房屋征收中由房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋实施科学、专业的评估是一项必经程序，没有不行。后续的征收补偿协议或者征收补偿决定都需要以合法的评估报告作为最直接的依据。然而由于《土地管理法》的相对滞后且迟迟未得到修改，农村集体建设用地上的房屋在面临征收时是否需要依法评估，需要何种程序、形式的评估尚缺乏国家层面的直接规定。一些地方至今仍按照“房屋的重置成新价”来计算其补偿，这无疑是不利于被征收人权益的保障的。好在，中纪委、监察部的文件明确了要“参照590号令的精神执行”，许多地方性规定中也以“宅基地区位补偿价”的形式更好的弥补了单纯依据“重置成新价”给予补偿这一权利短板。在这种情况下，评估在集体土地房屋拆迁中同样势在必行。
在明律师此前曾多次提到过，一份合法有效的房屋价格评估报告是极为专业、复杂、详实的书面材料，篇幅在几十页甚至上百页实属正常。而老百姓拿到手的那种“几张纸”的评估报告，实则是被房屋征收部门“掐头去尾、不要当间”裁剪后的产物，很多确定被征收房屋价值的关键信息都被略去了。故此，对于上眼一看就显得过分草率、随意的评估报告，被征收人一定要提高警惕，敢于质疑，更何况那些只有结论没有过程、理由的房屋价值评估单了。诚然，协议是协商一致的产物，但老百姓自己并没有能力搞清自己的房屋、土地究竟价值几何。不好好评估就让签的协议，的确是不能着急的。
状况三：协议内容明显补偿“缺项”
征收补偿协议中最重要的内容无疑就是补偿安置的具体项目、数额。590号令上明白地规定了4类东西：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。再增加一项，即按当地政策及补偿方案应当给予被征收人的补助和奖励。
实践中，最容易出现“缺项”问题的是上述的二和三，而且缺项的理由简直令人哭笑不得。在明拆迁律师代理的一起案件中，征收方在补偿协议中明确指出，若被征收人（某企业）选择房屋产权调换，则没有停产停业损失可补偿，原因竟是“安置房为现房，被征收人能够直接入住，不存在停产停业的必要”。问题在于，涉案企业厂房内的众多机器设备难道不需要拆除、运输并重新安装调试么？仅此一项我们便不难理解，停产停业损失是一定会客观产生的。且根据地方性规定，停产停业损失究竟有没有，被征收人是有权提供证据加以证明的，而不是征收方说有就有，说没有就没有的事情。譬如有的地方规定，“被征收人应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿”。显然，直接在补偿协议的格式文本中“缺项”，是对被征收人补偿权益的严重侵害。这样的状况发生，被征收人当然有权暂缓签订补偿协议。
需要强调的是，由于一些企业被征收人的日常营业额巨大，其停产停业损失很可能是征收中受损利益最大的一部分，甚至可能超过房屋本身的价值。故在针对停产停业损失的补偿存在争议的情况下，被征收人一定不可以随意接受协议文本中“一刀切”式的比例补偿（如直接按照被征收房屋市场估价的10%确定），而要坚决依法举证，主张自己的实际损失。
状况四：补偿安置方式“别出心裁”
征收补偿协议中约定的补偿安置方式无疑也会直接影响被征收人未来的现实生活，回迁还是外迁？要房还是要钱？这都是很关键的大问题。根据在明律师代理此类案件的经验，有两类情形需要稍微加以注意：一是征收方倾向于引导被征收人选择购房券、房票一类的“第三方式选项”。这类选项并不在590号令规定的范围之内，属于地方上体现灵活性的产物，其的确可能存在不容忽视的法律风险。譬如有些购房券的使用是受限的，很多你看得上眼的房屋都不能选；有些购房券自拿到手那刻起上面就附加了其他债务，譬如对安置房屋设定了抵押权。这种券是领还是不领，要不要为了那数额不多也不少的额外奖励金选择它，这都需要被征收人在心里好好掂量掂量。
还有一种情形，即征收方明确表示可以满足被征收人纯货币补偿的诉求，但却称按规定协议不能这么签，只能给你签成购房券。“文不符实”的补偿安置协议自然存在风险，且双方在此时会形成有趣的博弈关系，即在是先签字按手印，还是先兑现承诺这一履行顺序问题上僵持不下。在明律师曾帮助被征收人成功应对了这类情形，确保了被征收人通过这一诡异“腾挪”的补偿安置协议实现补偿利益诉求的目标。
在明律师最后想提示大家的是，协议其实真的没必要着急签，正所谓“忙中出错”。何况签协议这关往往只能由被征收人自己来面对，律师不会被允许参与到这一步骤当中去。看清了内容，慢着点儿签，签之前多问问律师，才不会在万里长征的最后一哆嗦上吃亏上当。
自然，我们有信心，能够理解上述这4点的朋友，是不会在空白的协议上留下任何痕迹的。
