导读：实践中，房地产价格评估机构出具的被征收房屋评估报告是对被征收人进行补偿安置的重要依据。很多被征收人一看到房屋评估报告中较低的评估数额就会觉得非常气愤，但却不知较低的评估数额往往是征收方及评估机构在房屋评估报告形成过程中挖下的几个“坑”导致的。本文 ，在明律师带你快速解读这些人为因素，让被征收人有所准备，顺利维权。
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作者丨姜卫星 北京在明律师事务所
在明律师认为房地产价格评估机构对被征收人的房屋进行调查勘丈时，被征收人未在场，房屋评估机构仅是进行了外围测量估测，室内室外装饰及附属物并未作登记，评估机构依据外围估测的数据作为对被征收房屋价值的评估参考，由此作出的评估结果显然不合理。这也就是一些被征收人在根本没见过估价师上门的情况下直接收到评估报告的原因所在。根据《办法》规定，除非被征收人拒绝实地查勘，否则这种情况的出现就是不合法的。
在明律师认为评估机构出具的《房屋估价分户评估报告》，如果无评估方法描述、无两名以上注册房地产估价师签字则不符合上述法规规定，评估机构的评估程序明显违法。实践中，签字这个环节是被征收人需要着重进行审查的，冒名顶替代签、伪造签字的情形并不鲜见。而评估方法的选择则会直接影响到评估结果的多寡，这一点被征收人一定要予以特别留心。
在明律师认为征收方未组织被征收人对评估机构的选定进行协商，或通过多数被征收人决定选定的程序，而直接采用抽签、摇号方式选定评估机构的，其评估机构的选定程序均不符合法律规定。
这里需要补充的一点是，选定评估机构的时间590号令并无直接规定。若各地方有具体的评估办法，则依据地方性规定操作；若无更进一步的规定，则评估机构的选定工作可以在房屋征收决定公告前进行。实践中，各地一般都有相对详细的评估机构选定办法，在维权中被征收人还要注意关注自己所在地区的具体规定。
据此，在明律师认为评估机构出具的《房屋估价分户报告》应当是对房屋全部面积所进行的估价，在征收方没有提供充分依据证明涉案房屋的第二层系违法建筑的情况下，评估机构不得仅对第一层进行评估而完全忽视二层、三层的存在。实践中存在的大量“部分违建，全部不予补偿”的现象显然侵害了被征收人的合法权益，需要引起广大被征收人的高度重视。一旦自己的评估报告出现这一漏洞，被征收人要及时收集第二层建筑系合法建筑或依法应当予以适当补偿的证据，并在针对评估报告的复核、专家鉴定中明确提出这点。
在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，针对房屋评估报告可能出现的问题，我们要及时向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的及时向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。必要时，可考虑自行委托业内口碑较好的房地产价格评估机构进行自行评估，将评估结果作为证据提交至法院。当然，对于明显违法的评估行为，被征收人有权向当地住建部门直至住房和城乡建设部申请查处。最后，不要忘了通过诉征收补偿决定的最终方式针对评估结果进行救济。
