导读：疫情之下，业主减免商铺租金的做法，但减租是业主必须要做的吗？租客可以强行要求业主减租吗？不减租又是否违反相关法律规定呢？看在明律师上线正义网法律答“疫”公益平台，为大家免费解答。
作者丨许玉龙 北京在明律师事务所
年前在居民楼一楼底商租赁一商铺用于日用品经营，疫情期间无法返京致使店铺无法经营，多次向业主申请减免房租，多次协商均被拒绝，业主还强调特别是疫情期间不会有任何优惠政策，完全没有协商的余地。或者叫我们走法律程序。像这种个体户可以得到疫情期间不可抗力的法律保护吗？
北京在明律师事务所律师许玉龙：
如果您的商铺因为本次疫情导致了经营损失，首先建议和房东进行友好协商，毕竟减免租金并不属于其义务范畴，互相体谅才是正道。但是如果房东不愿意通融，诉讼也不失为一种维护利益的途径，法院可能会基于公平原则及对不可抗力的认定，将租金进行一定的分摊弥补。理由如下：
2020年 2月10日，全国人大常委会法制工作委员会就“受此次疫情影响，很多合同规定的义务不能正常履行，请问法律对此有什么针对性的规定”的问题作出了回答，全国人大常委会法制工作委员会认为，当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。
基于以上回复，本次新冠肺炎疫情已经被人大法工委定性为不可抗力，因不可抗力而导致合同无法完全履行，当事人可以向法院主张免除部分责任。另外，在2003年非典爆发后，很多业主也向房东主张减免租金并将此事起诉到人民法院，很多判例都表明了法院愿意根据公平原则减免部分租金。
但是，需要强调的是，即使新冠肺炎疫情可以被认定为不可抗力，但并不意味着疫情期间所有的合同都可以不履行了，还要具体问题具体分析，在适用时注意把握以下两点：
第一，要充分考虑因果关系和影响程度。在合同不能履行与疫情之间必须存在直接的因果关系，而且要结合案件具体情况，根据疫情对合同履行的影响程度，来认定是部分还是全部免除责任。对于一些可以履行且不会造成对一方当事人明显不公的合同，鼓励按照原有约定继续履行；对于一方可以履行而拒绝履行的，另一方可以依法要求其承担相应的违约责任。按照民法谁主张谁举证原则，主张继续履行合同的一方，需要提供不适用不可抗力的相关证据。
第二，要注重公平处理和利益平衡。对因疫情或者政府及其有关部门采取的疫情防控措施影响，导致合同部分或者全部不能履行，或者继续履行对一方当事人的利益有重大影响的，应当依照公平、诚实信用等原则，进行公平处理，平衡好双方当事人的利益，合理分配各方的责任份额，不宜由一方单独承担因疫情造成的损失。
最后我想说，疫情的发生是合同双方当事人都不愿看到的，也不能完全归咎于某一方的过错。在特殊时期，我们应当树立同舟共济、共渡难关的理念，倡导在平等自愿的基础上，本着诚实守信、责任共担的原则，通过友好协商，来妥善解决矛盾和利益的分歧；对协商不成的，可以依法通过诉讼等法律途径寻求解决。
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