北京在明律师事务所依法接受殷A的委托，并指派段福惠律师代理其与北京市房山区住房和城乡建设委员会行政裁决一案。段福惠律师参加了整个庭审活动，通过询问当事人，查阅案卷材料，现发表如下代理意见：
一、被告在作出行政裁决的过程中，审查事实不清，认定事实错误。
（一）本案行政裁决的被申请人主体错误。
本案被裁决的房屋不属于殷A一个人，属于家庭成员共同所有，2010年1月22日，经全家人共同协商一致，将上述房产进行了分割，并达成了房产分割协议书。协议约定：后院（北院）北房五间归殷B所有；前院（南院）北房五间归殷C所有；东院靠北四间归殷D所有；东院靠南四间归殷E所有；其余房屋归殷A和苏某夫妇所有。后来引起争议，经过房山法院调解达成了调解协议，仍然按照分家协议的约定进行分家析产（见（2012）房民初字第×××号《民事调解书》）。另外，徐庄村委会也出具过相关证明，证明院内有房屋分别属于殷C和殷D所有。房山建委在作出行政裁决时未查清上述事实，导致裁决主体错误。
（二）本案涉及的评估报告存在多处违法，不应作为裁决的依据。
1、从实体方面，未按照市场价格进行评估。
依据《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称《估价指导意见》）第三条第二款规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋房地产市场价格，应用市场比较法进行评估，那么在评估报告中应当有交易实例的描述，而且市场交易实例是否真实，需要有交易发票及协议或其它相关证据予以证明，但是被告所提交的评估报告并无上述证据，所评估出的区位补偿价单价远低于市场价。原告家的房屋面积800多平方米，评估出的宅基地区位补偿420225元，远远低于市场价格，不应作为裁决依据。
2、该评估机构选择存在程序违法情形，未按照规定通过招投标选择。
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见第十九条规定，建设项目拆迁居民户数在500户以上或者拆迁总费用在8000万元以上的，应当通过招标投标方式确定受托拆迁单位和评估单位。另外，《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知》（京国土房管拆[2003]306号）也做了同样的规定。本案所涉项目资金两个多亿，远远超过了8000万，故评估机构选择存在明显程序瑕疵。
3、评估报告的委托方是良乡高教园区建设管理委员会办公室，并非拆迁人。
根据京国土房管拆（2003）666号文件的规定，委托拆迁的，受托拆迁单位应当具备本市受托拆迁资质；拆迁人应当与受托拆迁单位签订委托拆迁书面合同。
4、初步估价结果没有公示和说明。
《估价指导意见》第十八条规定：估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。实际上评估公司并未进行公示和说明。
5、评估报告没有评估师的签字。
本案评估报告没有评估师的亲笔签字，只有评估师刘某和朱某的人名章。违反了《估价指导意见》第四条之规定。而且在“估价师声明”处第5点注明的是估价人员吕某、陈某，由此可知签人名章的两位评估师并非对原告家房屋进行评估的两位评估师。
6、被告未对评估报告进行鉴定，直接作为裁决依据，违反了《裁决规程》的规定。
按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第四项的规定，房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。本案中，在裁决前的调解谈话程序中，殷A对评估报告和拆迁项目的合法性提出了质疑，而被告并没有核实补偿安置标准，明显违反了上述规定。
（三）拆迁公司和评估公司的确定和委托方式违法，拆迁公司资质等级也不够。
本案中，《委托拆迁协议》和《房地产估计合同》，委托方均是北京良乡高教园区建设管理委员会办公室，并非拆迁人委托的，直接违反了京国土房管拆（2003）666号文件17条和18条之规定，根据该规定，应该由拆迁人委托拆迁公司和评估公司。拆迁公司北京拓荒牛拆迁有限责任公司资质为三级，根据《北京市房屋拆迁单位管理办法》第十一条之规定，三级受托拆迁单位从业限制：不得承接200户以上的拆迁业务，本项目拆迁户数远远超出了200户。
二、裁决程序方面，本案存在法定中止裁决程序情形，被告未依法中止，就作出了行政裁决。
被告进行裁决过程中，原告已就本案拆迁许可证向房山区人民法院提起了行政诉讼，而且该案还在法院的审理过程中。依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十二条第二项之规定，裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的，应当中止裁决并书面告知。因此，因本案所涉拆迁许可证的案件法院并未作出终审判决，而且拆迁许可证案件关系到拆迁人所进行的拆迁是否合法，是否可以向被告提起裁决申请。但被告未等许可证案件审理终结，就作出了行政裁决，在程序上是违法的。
三、本案拆迁手续也不合法，被告实施的核发拆迁许可证这一行政许可行为违法。
（一）第三人北京市土地整理储备中心房山区分中心（下简称房山土储中心）拆迁手续不合法。被告北京市房山区住房和城乡建设委员会（下简称房山建委）就为其颁发了拆迁许可证，没有尽到严格审查的义务。
1、本案未取得建设用地规划许可证，建设项目规划条件不能作为申请拆迁许可的有效文件。
根据京国土房管拆（2003）666号文件第5条之规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的规划批准文件是指市或者区、县规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证。而本案中，第三人提交的是建设项目规划条件，非建设用地规划许可证。
2、第三人未取得国有土地使用权批准文件。
根据京国土房管拆（2003）666号文件第4条之规定，用地单位申请核发房屋拆迁许可证，提交的用地批准文件包括：（1）属于征地拆迁的，提交市人民政府批准征用集体土地的批复；（2）属于占地拆迁的，提交市人民政府批准占用集体土地的批复或者区县人民政府批准占用集体建设用地的批复。本案中，第三人未取得该批准文件，仅仅是一个用地预审意见（京国土房预（2009）96号）。在立项之前的用地预审，不能作为申请拆迁许可证的用地文件。被告仅仅依据土地的预审意见作出涉案拆迁许可行为，显然是错误的。
3、拆迁安置资金证明缺少资金使用监督承诺书。
根据《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》京国土房管拆字[2001]11号第二条之规定，受理拆迁补偿安置资金存款业务的银行应当与市国土房管局就本通知规定的拆迁补偿安置资金使用监督事项签订承诺书。而本案并没有该承诺书。
（二）未组织听证，被告作出涉案拆迁许可程序违法。
依法行政的内涵就是要求行政机关在行使职权时，其行为不但要符合实体法规定，也要遵循程序法规定。程序正义是实体结果正义的前提和基础。本案被告却违反法定程序，违法发放《拆迁许可证》，主要体现为既未告知原告享有要求听证的权利，也没有就拆迁许可事宜组织听证，侵害了原告的合法权益。
本案《拆迁许可证》项下涉及数百户居民房屋，价值数亿元，且此住宅是他们最基本的生活资料。因此，原告与拆迁许可行为之间存在密切的重大利害关系。根据《行政许可法》第四十七条之规定，行政许可直接涉及申请人、利害关系人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有听证权；行政机关有义务组织听证。而申请人却违反前述法定程序，没有履行告知义务和听证义务，因此许可程序上是违法的。
被告在作出拆迁许可时，实体和程序上均存在违法之处，故拆迁手续是不合法的。
四、被告适用法律不全面，仍然适用《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》也是错误的。
本案中，被告并未提供法律依据，除了应该适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定外，还应该适用的法律依据有：《〈北京市集体土地房屋拆迁管理办法〉实施意见》（京国土房管拆（2003）666号）4条、5条、9条、10条、17条、18条、19条；《关于加强城市房屋拆迁补偿安置资金使用监督的通知》（京国土房管拆字[2001]11号）第二条；《关于本市拆迁项目实行招投标管理的通知 》 （京国土房管拆[2003]306号）第一条、第二条、第三条、第七条；《北京市房屋拆迁单位管理办法》第十一条。
被告认为本项目系集体土地上房屋的拆迁，裁决程序应该适用《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》，原告认为应该适用《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定。后者是2003年建设部颁布的规范性文件，前者是2002年北京市国土房管局发布的文件，按照上位法优于下位法，新法优于旧法的一般法律原则，应该适用《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》。
综上所述，被告作出的行政裁决，在实体和程序上均不合法，拆迁手续也不合法，应依法予以撤销。
北京在明律师事务所
段福惠律师
