城市拆迁律师维权案例之七十三 / 办案律师：马丽芬律师 / 关键词：城市拆迁律师、北京拆迁、公房拆迁、公房承租人、拆迁补偿安置、滑铁卢
一、城市拆迁律师事实概要
2007年9月13日，北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶房地产公司）取得北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院危改小区房屋拆迁许可证，拆迁范围东至前进棉纺厂西侧，南至半步桥街，西至右安门内大街，北至宣武师范附属第一小学，拆迁期限至2007年9月13日至2008年9月12日，期间经数次延期，至2012年3月12日。
李家辉（化名）在拆迁范围内承租有一处公房，该公房由与国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心直管。2010年9月20日，拆迁人富饶房地产公司与国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心就李家辉承租使用的公房签订《拆迁安置协议》，约定前者对后者安置丰台区南苑至善街X号房屋，后者将拟拆迁房屋7日内腾空，交由前者拆除。
依照《拆迁安置协议》的约定，不日后，国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心便以产权单位的身份找到李家辉要求配合腾房，搬迁至丰台区南苑至善街X号房屋继续双方的承租关系。在这一天，李家辉如梦初醒，自己的小世界原来早已遭“拆迁”十面埋伏……面对唐突而决绝的拆迁命运，李家辉一筹莫展，但又心有不甘。最终，他选择了倔强地坚守自己的小天地，开始了另一种生活！
2011年3月21日，富饶房地产公司以国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心为被告，将李家辉列为被三人，向北京市西城区人民法院提起腾房之诉。八、九个月时间过去以后，这一别有用意之诉经时间渲染、现实勾勒而变得烈焰升腾起来，将李家辉生生灼痛，他越来越无力地确信了一点事实——腾房之于原、被告，是某种不谋而合的志在必得！
2011年12月14日，心急缭绕的李家辉找到马丽芬律师代理其拆迁法律事务。一场法之圣战，又将迎着黎明前的黑暗破晓亮剑！
二、城市拆迁律师办案掠影
博弈第一辑：持久战篇
经验丰富的马丽芬律师很清楚这场博弈对决的对方主攻速度游戏，意欲速战速决，通过腾房之诉一审定强拆。她决定“逆水行舟”，以“持久战”牵制“速胜论”！
于接受委托当日，马律师便快马加鞭地拟就一份《管辖权异议申请书》，提交至北京市西城区人民法院。在这份申请书里面，睿智如马丽芬律师，为委托人及其拆迁补偿权益设置了三道“免死金牌”：①李家辉作为案件当事人，而且是有独立请求权的第三人，应当享有当事人的诉讼权利和义务，故有权对本案提出管辖权异议；②本案涉及的案件标的较大，而且所涉拆迁项目是西城区人民政府的重点项目，审批手续较为复杂，属于“本辖区内重大复杂的案件”，应当由中级人民法院管辖；③根据《民事诉讼法》的有关规定，当事人提出管辖权异议之后，法院对该案进行实体审查以前，应先审议当事人管辖权问题，认为异议成立的，将案件移送至有管辖权的法院；认为异议不成立的，书面裁定驳回异议申请。
果如马丽芬律师所料，西城区人民法院放缓了步伐，原已近在咫尺的腾房强制判决戛然停顿在原地。不过，马丽芬心下了然，这一异议之举仅仅只是打开了一扇窄窄的时间之门……
博弈第二辑：反客为主
紧随管辖异议之后，马丽芬律师再施维权第二方略，反宾为主，以李家辉之名义将富饶房地产公司、国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心作为二被告起诉至西城区人民法院，而诉由则是二被告签订的《拆迁安置协议》无效。在起诉状中，马律师指出：依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，直管公房和自管公房的拆迁，应当由原产权单位按照房改政策出售给承租人，由承租人作为被拆迁人与拆迁人进行协商。所以两被告的行为是为了达到尽快拆迁目的的恶意串通行为，其签订的《拆迁安置协议》应当认定为无效行为。
不过，协议无效之诉并不是马大律维权第二方略的全部。以该诉为楔子，马律师向西城区人民法院申请中止富饶房地产公司诉国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、第三人李家辉腾房之诉。附随性地，马丽芬律师摆出了硬邦邦的中止事由：西城区人民法院已正式立案受理《拆迁安置协议》无效之诉，而《拆迁安置协议》是富饶房地产公司提起履行协议腾房搬迁之诉的基础，法院是否支持富饶房地产公司的诉讼请求的基础是该协议是否合法有效。现李家辉一方提出确认协议无效之诉，该案的审理结果直接影响到腾房之诉的审理结果。依照《民事诉讼法》的有关规定，富饶房地产公司诉国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、第三人李家辉腾房一案应当中止审理。
维权1+1两步走，成功解救了李家辉的燃眉之急，一轮新诉开启的时间之旅横亘在腾房之诉面前，使之丝毫不得动弹。也因如此，李家辉岌岌可危的拆迁补偿命运成功转移至安全之境。
博弈第三辑：圆梦时刻
2012年1月中旬，西城区人民法院对富饶房地产公司诉国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、第三人李家辉腾房一案作出《民事判决书》，认定国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心作为涉案房屋的所有权人，对自己所有的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，而其于原告富饶房地产公司签订的《拆迁安置协议》又系双方真实意思表示，属合法有效合同。基于这一认定，西城区人民法院判决国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、李家辉及其共居亲属30日内将诉争房屋腾空并交付富饶房地产公司。
接到西城区人民法院以凌波微步之法、僭越李家辉所提无效之诉以及相关中止申请所作出的前述判决书之后，马丽芬律师情知涉案拆迁项目已经到了时间紧急的地步。“知己知彼，百战不殆”！马律师以一纸《民事上诉状》应对这急转直下的局面。
马律师向北京市第一中级人民法院上诉称：①一审法院作出判决之前，李家辉已经就涉案房屋拆迁安置协议是否有效向该法院提起诉讼，法院业已受理，随后李家辉据此申请中止富饶房地产公司诉国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、第三人李家辉腾房一案的司法审理，但一审法院罔顾程序正义，应当中止而未中止并肆意作出一审判决，违反了《民事诉讼法》第136条的有关规定；②本案不应当作为民事案件受理，直管公房租赁不同于普通房屋租赁关系。其一，《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见》中规定，对于拆迁中没有达成拆迁补偿协议，也没有下发裁决书的，法院不应当作为民事案件受理；其二，《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》里面规定人民法院只受理“因违反合同规定的房屋保护、维修、租金交纳等权利义务发生的纠纷”，据此可知，本案诉争事项不属于法院民事受案范围；③富饶房地产公司与国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心签订的《拆迁安置协议》存在恶意串通，损害李家辉利益的情形；④一审法院适用法律错误，本案不应当适用《合同法》的规定，而应当适用《城市房屋拆迁管理条》、《北京市房屋拆迁管理办法》的规定。
一审判决的程序错误、事实认定不清、法律适用错误使之无法逃离“罗生门”的评判。而担负这一评判职责的二审法院多少有些进退维谷，毕竟，这是一个法治并不至高无上的时代，而涉案拆迁项目又贴着政绩标签……
2012年4月初，承受着终极压力的拆迁人找到了李家辉，开出了安置两套房屋并补偿十多万元货币的优势拆迁补偿安置条件。在马律师陪同之下，李家辉与拆迁人签订了《拆迁补偿协议》。拆迁不止，几家欢喜几家愁，而周卫凯一家的“愁”就此飘散……
三、城市拆迁律师说法
公房带有福利分房的性质，因此公房拆迁补偿安置不同于一般住宅房屋拆迁补偿安置，而应当分三步走。
步骤一：区分性质由承租人购买
目前北京存在两种性质的公房，一种是市、区（县）人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住宅，即房管房，这种房子的产权均属房管所；一种是机关、在京部队、企业、事业单位（含社会团体组织）自管公有住宅，即单位房，产权属单位所有。根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第二条，房管所管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按该办法向职工出售，房屋承租人购买住房后作为被拆迁人（房屋所有权人）；单位自管公有住宅平房、简易楼房、筒子楼可以按本办法向职工出售，也可按《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定办理——被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。
步骤二：协商与裁决
如前所述，拆迁方应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商，协商的依据如下：
1.面积方面，《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办〔2000〕19号）规定，在危旧房改造中，对被拆除成套住宅房屋的居民，按照原建筑面积予以安置；对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置：（一）原住宅建筑面积不足20平方米的，安置1套一居室；（二）超过20平方米（含）不足30平方米的，安置1套二居室；（三）超过30平方米（含）不足40平方米的，安置1套三居室；（四）超过40平方米（含）的，对于超过部分，可以比照前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。
2.价格方面，如果安置房建筑面积未超过原建筑面积，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策，如工龄、职称等方面的优惠；如果安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含），应按照房改成本价格购买，不享受相关的优惠政策；如果超过人均15平方米，应按照当地经济适用住房价格购买。
如果拆迁人与承租人就以上标准协商不成，可向房屋拆迁管理部门申请裁决。
步骤三：行政救济
实践中，拆迁裁决已经被异化为促进签约的一种手段，而失去了居中裁决的应有公正之意。对如此裁决不服的，可以向裁决机关的上级行政机关提起行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。
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