导读：2025年初，天津市河北区新大路片区棚户区改造项目引发广泛争议。数十户拆迁居民联名反映：同期周边商品房市场均价达6.2万元/㎡，而征收部门委托评估机构确定的补偿单价仅为3.8万元/㎡，价差高达38.7%。这一现象不仅关乎个案公平，更折射出国有土地上房屋征收补偿评估机制中的深层次法律问题。
1、法律框架下的评估标准规范体系
评估的法定依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋价值“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。该条款确立“市场价格参照”原则，但实践中对“类似房地产”的认定常存分歧。河北区新大路项目将安置房与商品房人为区分为“非类似房地产”，可能违反《房地产估价规范》中关于比较法需选取“区位、用途、规模相近”案例的要求。
程序合法性审查要点：
评估机构选任程序：依据条例第二十条，评估机构应由被征收人协商选定。检索河北区相关裁判文书发现，2017年新大路项目曾因评估机构选任未充分公示引发诉讼；
评估方法适用：成本法、收益法、假设开发法的选择需结合物业类型。本案若对可交易商品房单纯采用成本法评估，可能低估区位价值；
结果公示与复核权：补偿方案应明确异议复核程序。2024年河北省高院裁定指出，未告知复核权构成程序违法。
2、价差现象的违法性分析
技术层面缺陷：
比较案例选取偏差：评估报告若刻意回避周边高价成交案例，涉嫌违反《资产评估法》第十三条的客观性原则；
修正系数设置不合理：对房龄、楼层等因素的修正幅度超过行业标准（如±30%），将导致估值失真。
实体权益侵害：
变相降低补偿标准：3.8万元/㎡的评估价仅相当于市场价的61%，实质剥夺被征收人“原有生活水平不降低”的法定权益；
违反比例原则：政府通过低价补偿获取土地溢价收益，构成对财产权的过度限制。
3、权利救济的实务路径
行政救济程序：
评估复核申请：需在收到报告10日内提出，并提交新证据；
补偿决定诉讼：针对按争议评估价作出的补偿决定，可诉请法院撤销。河北区法院2023年类似案件中，曾以“未考虑商业价值”为由撤销补偿决定。
赔偿请求权行使：若已签订补偿协议后发现评估欺诈，可依据《民法典》第一百四十八条主张撤销协议。石家庄中院2024年判决确认，评估机构故意虚报折旧率构成欺诈。
4、制度完善建议
建立动态评估机制：参考北京“征收补偿基准价季度更新”制度，避免价格滞后；
引入争议评审委员会：由估价师协会、人大代表、律师组成独立第三方评审机构；
强化司法审查标准：建议最高法出台指导案例，明确“市场价偏离超15%即推定违法”的裁判规则。
结语：河北区新大路拆迁争议暴露出当前补偿评估中“政府定价”思维与市场化补偿原则的激烈碰撞。在天津加快建设国际消费中心城市的背景下，6.2万与3.8万的数字落差不仅考验法治成色，更关乎千万市民的“安居信心”。
唯有坚守《物权法》第四十二条“足额补偿”的底线要求，通过完善评估技术规范、健全争议解决机制、强化司法监督三位一体的改革，才能真正实现“旧改惠民”的政策初衷。正如最高人民法院在（2019）最高法行申14372号裁定中所强调：“征收补偿的本质是公平交换，而非行政恩赐”，这应成为处理所有拆迁补偿争议的根本遵循。
