最近几年在北京地区颇为盛行使用腾退的方法实施征地拆迁行为。所谓腾退是政府为了避开拆迁法律规定而创设的名词，即拆迁人规避法律强制性规定自行创设的新概念。虽然没有法律依据，但是，腾退却成了农村房屋拆迁中一个屡试不爽的招式，在北京市的朝阳、海淀、丰台、大兴等多个区频频出现了以土地腾退名义大肆拆迁村民合法宅地基房屋的情形。
事实上，在我国现行的法律体系中，根据土地所有权性质的不同，房屋征收（拆迁）分为国有土地上房屋征收和集体土地上房屋拆迁，根本没有所谓的“土地腾退”拆迁模式。笔者认为，土地腾退并无法律依据，它实际上是一种对集体土地的储备行为，是彻头彻尾的违法行为。具体理由如下：
一、土地及房屋征收、拆迁必须依法进行。
2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式施行，在该条例中规定凡是涉及国有土地上的房屋征收均依照上述条例实施。该条例明确规定了房屋征收所应遵循的条件及法律程序。该条例规定，必须为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，才能够进行房屋征收。房屋征收必须经过市、县级人民政府作出征收决定及补偿方案，且在作出征收决定及补偿方案前，必须召开听证会等广泛征求被征收人的意见。对于征收决定及补偿决定不服，还可以提起诉讼。不搬迁的，由人民法院强制搬迁。而土地腾退没有任何法律程序，最多就是镇政府或者区政府下一腾退通知，美其名曰依据村委会组织法进行腾退。《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有针对腾退行为作出任何规定，因此，土地腾退依据590号的规定并无生存空间。
鉴于我国目前尚未制定出适用于全国范围的有关集体土地上房屋拆迁的法律、行政法规，宅基地房屋的拆迁，情况就比较复杂。上位法的缺失给了地方政府很大的自主权，地方政府就根据本地区特点自行制定了关于集体土地房屋征收拆迁等政府规章及规范性文件，如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等。这就为土地腾退模式拆迁提供了非法实施的机会和空间。更有甚者，有些土地腾退项目连地方政府制定的集体土地房屋拆迁办法也不遵循实施。
涉及到集体土地上房屋拆迁的，一般是依据《土地管理法》的规定，首先将集体土地转为国有后再对房屋进行拆迁补偿。而补偿标准也有相应的规定，《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》明确规定了集体土地房屋拆迁补偿的标准，按照国有土地上房屋的补偿标准进行补偿。
二、土地腾退行为违法适用法律。
腾退项目大多是以村委会为腾退人，宅基地房屋所有权人为被腾退人，直接以所谓的村民自治，经村民代表大会通过的腾退方案实施拆迁和补偿。在腾退实施过程中并未办理正常房屋拆迁应具备的立项、用地规划、核发拆迁许可证等行政许可手续。村委会待房屋拆迁完成后将土地出让给开发商从事非农建设。很明显，村委会进行的就是土地的一级开发，是一种土地收储行为。根据《土地储备管理办法》的规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。腾退行为把本来应属土地储备中心范畴的工作变相交由村委会以土地腾退名义实施，规避土地征收程序。
村委会直接以腾退公告及腾退方案实施宅基地房屋拆迁是严重违反土地管理法和地方集体土地房屋拆迁管理规定的行为。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。也就是说除了兴办乡镇企 业、建设公共设施公益事业可以直接使用集体土地，无需使用国有土地，其他的项目建设均应该申请使用国有土地。第六十五条对于收回土地使用权的情形有明确规定：为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；不按照批准的用途使用土地的；因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。在上述情形出现后，村委会才能依程序收回村民宅基地使用权。退一步讲，即使村委会可以实施房屋也应该依据地方的集体土地上房屋拆迁的法律、行政法规的规定执行。
三、村民自治的范畴不包含土地腾退。
大部分的土地腾退项目均会扣上村民自治的帽子，而游离在拆迁法律规范之外。但根据《村民委员会组织法》的规定，土地腾退根本就不属于村民自治的范畴。上述法律的第二十四条采用列举的方式具体阐述了村民自治的事项：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资酬劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。上述的九项，并没有将腾退列入村民自治的范畴。
四、腾退项目的救济途径。
腾退案件的办理，主要是谈为主，法律程序为辅。谈的核心是判断，通过谈找出解决方案。判断的核心是对方的底线。法律程序是为了威慑拆迁人使之谨慎强拆。
因为腾退法律程序缺失，提起法律程序比较困难，需要更资深的法律维权方案。维权方式一般包括村务公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、腾退方案合法性问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题、要求查处违法拆迁等几个法律方面，对腾退拆迁人等提起行政复议或者行政诉讼。
在腾退项目中，经常出现未经合法程序村委会自行强拆村民房屋的情形，在强拆发生后村民有权以故意毁坏财产罪报案，公安机关应当调查村委会是否有合法手续，如果没有，应该追究主要责任人员的刑事责任。
