导读：自上周国务院常务会议就当前棚户区改造工作的推进方向明确提出几点任务要求后，在11日举行的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长倪虹就棚改有关问题做了进一步阐述。在政策面持续密集发声的背景下，遭遇棚户区改造项目的被征收人的依法维权又将发生怎样的变化和调整呢？本文，在明律师想再次强调这其中最重要的5个问题……
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作者丨王小明 北京在明律师事务所
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其一，棚户区改造征收补偿预期须合理确定
此轮政策面发声中，住建部副部长明确提出，棚户区改造的持续推进，对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用。据此，棚户区改造项目“民生工程”和“发展工程”的属性得以再度被强调。建立在这样的语境之上，指望因棚改而“一夜暴富”已成为不可能，尤其是不能将当下的棚改征收补偿与2011年以前启动的“商业拆迁”项目相提并论。当年按拆迁许可证拆的那些项目中，被拆迁人拿到5套房、10套房的并不鲜见，一朝之间身价上千万元也绝非夸张。但就当下的棚改项目而言，这完全是不可能发生的事情了。
这其中的一个重要原因，就是项目性质的明显不同。棚改项目多是回迁安置，其设立初衷就是改善民生，不具备“大跃进”的条件，或者说没有那么大的商业利润空间。实践中，大多数地方将棚改的补偿比例控制在1:1.5以内，这是完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称“590号令”）的规定的。在明律师建议广大被征收人一定要合理确定棚改征收的补偿预期，适度珍惜棚改项目改善居住生活条件的契机。这绝不是替征收方说话，而是实事求是精神下的务实建议。
其二，重视意愿征询特殊程序，尽早树立维权意识
大的心理预期确立了，我们再来谈具体的维权策略、着眼点。究竟什么时候开始维权？老百姓往往是很被动的，有的是房屋被违法强拆了才想起来维权，有的是遭遇严重逼迁了才意识到要维权，还有的是见到补偿方案后认为不合理就开始维权……我们认为，以上都不是最佳的选择！
真正的维权意识树立，要求广大被征收人将“维权”与“程序”同步思考和进行——征收程序启动，则维权同时开启，一步盯着一步走，一环套着一环上。将功夫下在“上游”，永远要比只在“下游”使劲来得聪明。
《伊索寓言》中有“狼和小羊”的经典故事：狼责怪小羊将河里的水弄脏，小羊的回答极其耐人寻味：你站在河的上游，水是从你那边流到我这边来的，而不是从我这边流到你那边去的……小羊看似啰嗦的表述却道出了一个重要的道理：要想确保喝到肚子里的水干净清洁，往上游站更可能占据主动权和有利地位。放在棚改维权中，其实是殊途同归的。
据此，各地方的规范性文件为广大被征收人设置的“意愿征询”步骤就显得尤为重要了。你同意了，项目才会启动；你不同意，项目就暂时不能往下走，只能就地展开协商沟通。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中规定，因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。这里90%的比例是2011年时设立的，其后各地的“意愿征询比例”普遍要高于这一数字，有的地方甚至要求达到95%以上，这才能算是“民生工程”。
一些地方在这一步骤上即开始通过政策为被征收人设立奖励金及各种优惠，以冲高项目的意愿征询同意比例。此时被征收人就要慎重、严肃地对待了，究竟同意不同意，要权衡各方面情况作出表态。“同意”是可以的，但该弄明白的事情一定要弄明白，不能稀里糊涂就去表态同意。
其三，对自己的房屋是否应归入“棚改”项目心中有数
根据地方性规定，征收补偿方案中应明确房屋征收与补偿的法律依据、目的和范围。被征收人若认为涉案项目并非为了公共利益，或欠缺行政目的正当性，既可以针对补偿方案提出意见、要求听证，又可以在房屋征收决定作出后依法提起复议或者诉讼进行直接救济。
自己的房屋究竟属不属于“棚户”，这是现实中矛盾纠纷频发的根源性问题之一。住建部的表态中明确指出，将严格把好棚改范围和标准，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区的棚户区。结合2009年以来的棚改文件可知，“棚户”这一概念决不应被滥用，其虽不够明确、确定，但却有着较为清晰的识别特征：
一是“棚户”原则上应处于国有土地上。农村集体土地上的房屋，原则上不适用棚改政策进行拆迁。尤其是一些城边村、城郊村宅基地上密度不大的独栋小楼，或是相对边远山区的农村房屋，显然不是棚户区的范畴。
二是“棚户”原则上应至少有20年以上的房龄，按一些地方的标准，应建造于1990年以前。1998年以后建造的房屋还是彻头彻尾的“新房”，被列入棚改项目范围显然是贻笑大方。
三是“棚户”除房龄较长外，还应至少有某一方面的居住问题、隐患存在。比如消防安全隐患、房屋质量隐患、房屋格局条件问题（如筒子楼、简易楼之类）等。意即并不是有了20年房龄就可以被棚改了，毕竟我们国家的住房是要照着70年居住使用的，很多20年以上的单元楼、塔楼并无毛病，也不需要棚改。
综合上述分析，凡是不应属于棚改范围的房屋面临“被棚改”，被征收人都要及时针对房屋征收决定提起程序，争取在“上游”维权（征收补偿决定即所谓的“下游”）。
其四，预签约要悠着签，预评估要严格主张程序权利
预签约和预评估无疑是棚户区改造征收项目的两大特色。什么都是“预”的，其实有和老百姓玩儿文字游戏的意味在，实际上得出的结果仍可能直接影响你的最终补偿权益。对于这类事情，在明律师谨提示大家两点：
一是对于预签“补偿安置协议”或者“先行搬迁拆除协议”，该拒绝要拒绝，因为它基本上是于法无据的。你不签，它也得依法下征收补偿决定，而不能因为你不预签而如何如何惩罚你。自然，这里涉及一笔看上去不菲的奖励金的损失，这就需要广大被征收人自己权衡清楚利弊得失了。若补偿诉求差得过大过多，最多几十万元的奖励金无论如何是补不回来的，此时该怎么选择，大家应是清楚的。
二是对于预评估这类程序，大家要重点主张程序权利，以程序的严格合法来控制其实体违法的风险。譬如评估机构的选择权就是非常重要的，一些地方对此是有单独的文件规定的。若因为一个“预”字而随意在程序上跳步、偷懒，被征收人就要警惕了，必要时也可对这一程序予以回绝。需要强调的是，任何评估机构、评估人员均无权“破门而入”对被征收房屋实施评估，强行评估行为本身即涉嫌违法甚至犯罪。
其五，牢牢扭住3个事关补偿结果的要点主张权利
这3个要点大家都很熟悉，但在实践中却仍然容易被“忽悠”住：
一是房屋有证还是没证的问题。有证没证可不是差一半，而是差很多。这事儿要求老百姓有一定的“预见性”或“敏感度”——往往在棚改项目启动前的一个阶段内，无证的部分如确系历史遗留原因形成，是可以向有关部门申请补办证件的，而且也能补得出来。暂停公告一发，补办就基本上没戏了，项目范围内的房屋的权属就都动不了了。故此，及时补证，十分重要，房产证的价值在此时堪比结婚证——事实婚姻，如今不受法律保护。老百姓也不能说自己事实上居住在此地五十年了，房屋就自然应当有补偿，这个到了征收方那里是说不通的。
二是补偿安置方式的选择问题。需要牢牢记住的权利是，棚户区改造征收项目中，被征收人有权选择房屋的回迁安置，征收方必须予以满足。这一590号令的明文规定能够有效保障居住在老城区优越地段被征收人的补偿权益，避免因棚改被拆到几十公里以外郊区的尴尬情形出现。相较于令人挠头的“腾退”类项目，棚改的优越性也在此体现得十分突出。腾退，真就是往外腾，想在城里继续住，几乎是不可能的，除非拿补偿款在城里租房子住。
三是具体补偿项目、数额的计算问题。实践中一些临街门面房用于经营后的停产停业损失是一个比较突出的问题。若征收补偿协议、决定中对此不予认可，即可能造成“丢项”的违法问题，这对被征收人补偿权益的减损将是十分明显的。虽为棚户，但麻雀虽小五脏俱全，该争的补偿，老百姓绝不能轻易放弃。针对房屋价值评估环节充分行使权利，也是确保补偿数额公平、合理的重要手段，提出异议、申请复核、申请专家委员会鉴定、进行举报查处等等，能用的都要用上。
在明律师最后想提示大家的是，棚户区改造项目虽不会被叫停、取消，但政策面上从严启动的态势是清楚的。一些地方逐步出现了“以腾退替代棚改”的趋势，这不得不引起我们的警觉。故此，2018年下半年以后的棚改征收维权无疑进入了一个有所不同的新时期，广大被征收人一定要牢牢把握住变化的规律与要点，充分听取专业征收维权律师的建议，让“民生改善”这一政策目标切实落到自己和家人的身上。
