xx县国土局：
北京在明律师事务所（以下简称“本所”）接受xx的委托，并根据与xx签署的《征地搬迁专项委托代理协议》，担任xx在xx地块上征地搬迁事宜的代理律师，现出具本法律意见书。
本所承诺根据《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地管理法实施条例》）、《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部《房屋登记办法》的有关规定，本所是依据规则的规定以及法律意见书出具日以前已经发生或存在的事实和我国现行的法律、法规、规范性文件发表法律意见，并对法律意见书的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
本案中，委托人xx位于xx的房屋未经法定程序被不明身份人员违法拆除后，开发商即欲对该块土地进行开发，对于开发商有无权利在此时使用该土地，我们做如下分析：
一、土地、房屋所有权的登记发证机关不同
我国实行不动产物权登记制度，《土地管理法》第11条第1款、《土地管理法实施条例》第4条第1款规定了集体土地使用权人依法向县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证；《物权法》第10条第2款、建设部《房屋登记办法》第4条规定申请人依法向直辖市、市、县人民政府房地产主管部门提出申请并办理。由此可见，土地登记、房屋登记分属于不同的部门管理，即集体土地上土地所有权证书由县级人民政府土地行政主管部门颁发、而房屋所有权证书由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门颁发，它们的颁证机关是不同的。
二、土地、房屋分属于不同种类的物权
土地、房屋是传统意义上不动产的典型，根据《物权法》第47条、57条的规定，土地为自然资源即法定物权，根据该法第2条的规定，物权的权利人对其享有所有权、用益物权和担保物权，我国《宪法》第10条第1款、第2款、《土地管理法》第10条第1款、第2款确立了全民所有制和集体所有制为土地所有制的两大类型，即排斥了公民个人作为土地所有权人主体的可能性，即在我国公民个人对土地的权利仅限于《物权法》第2条中的用益物权、担保物权，对房屋拆迁中被拆迁人而言，他们对其房屋下“四至”的土地依法享有的权利是用益物权；集体土地的使用权人在宅基地上以建造房屋这个事实行为取得房屋所有权、或通过买卖、继承等继受行为取得房屋的所有权，权利人取得的是《物权法》物权中的所有权。由此可见，集体土地上村民个人对集体土地上的宅基地享有的是用益物权，对宅基地上建造的房屋享有的是物权。
三、房屋的灭失，不必然导致土地使用权的丧失。
目前我国没有集体土地上的房屋征收直接立法，但根据《土地管理法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，可推定：将集体所有土地征为国有后再进行房屋征收。需要强调的是这是两个不同的机关作出的两个行政行为，即土地行政主管部门征收土地的行为、房地产主管部门征收房屋的行为。房屋被不明身份人员强制拆除，是房屋所有权人因房屋灭失而丧失了对房屋的所有权，但该行为并未对该房屋下土地作出处分，即原土地使用权人仍对该块地享有用益物权，根据《物权法》第117条的规定，用益物权人对他人所有的动产或者不动产依法享有占有、使用和收益的权利，即用益物权人具有直接支配性和排他性，即开发商未经用益物权人的同意，不享有使用该地块的权利。
因此，集体土地上村民对宅基地享有用益物权，未经法定形式，该权利不发生变更、消灭的效力，即房子未经法定程序被不明身份人员拆除后，开发商未经宅基地所有权人的同意，不得使用该土地。
四、声明与承诺
1、本法律意见书所载事实来源于本法律意见书出具之日前委托人的陈述和委托人提交的相关材料。委托人应保证,已向本所律师提供了出具本法律意见书所必需的全部有关事实材料，并且提供的所需文件均真实、合法、有效、完整，并无任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，文件上所有的签名、印鉴均为真实，所有的复印件或副本均与原件或正本完全一致。若在本法律意见书出具后，委托人发现新的证据材料或者案件有新情况发生，请及时与本所律师联系，本所律师将根据新的证据材料和新的进程重新制作《法律意见书》。
2、本法律意见书中对有关证据材料中某些内容的引述，并不表明本所律师对该等内容的真实性、准确性、合法性作出任何判断或保证。
3、本法律意见书仅根据并依赖于本法律意见书出具之日公布并生效的相关法律、法规，并参照部门规章等本国的法律、法规、规章出具。本所不能保证在本法律意见书出具之后所公布生效的任何法律、法规、规章对本法律意见书不产生影响。
4、本所律师已经严格履行了法定职责，遵循了勤勉、尽职、诚信的执业原则，由于本意见书的出具涉及到对法官自由裁量权的评价，而法官依据自由裁量权最终作出何种判决并非律师所能掌控。对此，特提示委托人对本意见持审慎采信态度。
5、本文件仅应委托人要求，供委托人参考，切勿外传。
北京在明律师事务所
祝诣茗
二〇一三年三月十日
