导读：在城市更新与工业遗产保护的双重背景下，鹤壁市山城区启动的老煤城记忆改造项目引发广泛关注。该项目拟对长风路片区上世纪60年代矿工宿舍区进行征收拆除，保留工业筒仓改造为文化艺术空间，同时规划建设零碳社区和光伏储能设施，涉及300户居民搬迁。这一项目既承载着城市记忆保护的功能，又具有推动绿色低碳发展的现代意义。然而，在项目实施过程中，如何确保征收行为符合《民法典》关于财产权保护的规定？被征收居民能否获得公平合理的补偿？改造后的项目能否真正惠及原住居民？
1、征收目的的合法性审查：多元公共利益的界定难题
（1）复合型项目的公共利益认定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，征收必须基于公共利益需要。鹤壁老煤城改造项目包含三个子项目：工业遗产保护（煤炭工业艺术中心）、新能源建设（光伏储能站）和居住区更新（零碳社区）。这种复合型公共利益项目在实践中面临认定难题：工业筒仓改造具有文化保护价值，符合条例第八条第（四）项“历史文化保护”情形；光伏储能站建设可能援引第（二）项“能源基础设施建设”；而零碳社区则更接近第（五）项“旧城区改建”。不同性质的子项目被“打包”审批时，是否需要分别进行公共利益论证，成为法律适用的关键问题。
（2）商业开发与公共利益的边界
值得注意的是，改造后的煤炭工业艺术中心很可能引入商业运营模式，零碳社区也可能包含商品房开发。根据最高人民法院（2019）最高法行申3587号裁定，项目中包含的商业比例将直接影响征收的合法性判断。实务中，法院通常采用“主导用途”标准——若商业部分处于从属地位且为保障项目可持续性所必需，则不影响整体公共利益属性。鹤壁项目需要公开其具体规划比例，证明商业开发确为附属性质。
2、征收程序的正当性保障：居民参与权的法律实现
（1）“两公告一登记”程序的地方实践
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十至十三条确立了征收决定公告、补偿方案公告和产权登记的程序要求。在鹤壁项目中，针对矿工宿舍区特殊产权状况（可能存在大量未确权房屋），当地政府如何执行这些程序尤为关键。据公开资料显示，该片区部分建筑建成于上世纪60年代，产权证明不全现象普遍。根据《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》，对此类历史遗留问题应当采取“尊重历史、实事求是”的原则进行认定，但实际操作中往往因证据不足而产生争议。
（2）社会稳定风险评估的实质化
条例第十二条要求征收前进行社会稳定风险评估。对鹤壁项目而言，需特别关注老年矿工群体的特殊需求：一方面，他们对该片区有深厚的情感依附；另一方面，其再就业能力有限，搬迁后的生活适应面临挑战。完整的社会稳定风险评估应当包含：1）受影响人口结构分析；2）补偿方案接受度调查；3）安置房适应性评估。实践中，一些地方将风险评估简化为形式审查，这与立法本意相违背。鹤壁市政府应当公开本次风险评估的具体指标和结论，接受社会监督。
3、补偿方案的合理性构建：产权保护与居住正义
（1）特殊房产的价值评估方法
矿工宿舍区房屋面临价值评估困境：一方面，作为计划经济时代分配的住房，其市场交易历史缺失；另一方面，作为工业遗产组成部分，又具有一定文化附加值。根据《房地产估价规范》，对此类房产可采用成本法结合收益法评估：1）重置成本考虑历史建筑的特殊工艺价值；2）收益潜力参考改造后的文化艺术用途。鹤壁项目还需特别注意《历史文化名城名镇名村保护条例》第二十四条对历史建筑迁移补偿的特别规定。
（2）“居住权”保障的创新机制
面对300户居民的安置需求，单纯货币补偿可能不足。建议引入“产权调换+”模式：1）基础层面提供安置房或货币补偿；2）创新层面设立“居住权信托”，保障无力购房老年居民的终身居住权；3）发展层面建立就业帮扶基金，对接改造后的艺术中心和新能源项目就业岗位。这种多层次补偿体系更能体现《民法典》第二百四十三条“保障被征地农民生活”的立法精神。
4、工业遗产保护的特殊法律问题
（1）物质载体与集体记忆的分离
工业筒仓作为物质载体将被保留，但其承载的矿工社区文化却因居民搬迁而面临消解。根据联合国教科文组织《保护工业遗产的下塔吉尔宪章》，工业遗产保护应包含“场所精神”的延续。建议在改造方案中：1）建立矿工口述历史档案馆；2）保留部分典型住宅单元作为展示空间；3）设立原住民参与管理的社区委员会。这种“物质+人文”的整体保护模式，更能符合《文物保护法》关于历史文化保护的要求。
（2）改造运营中的持续参与权
为防止工业遗产的“绅士化”倾向（即改造后原社群被高端群体取代），应当建立原住民持续受益机制：1）在艺术中心运营中优先聘用原住民；2）门票收入按比例返还社区基金；3）设立原住民代表参加的监督委员会。这种机制既符合《非物质文化遗产法》关于社区参与的规定，也能实现改造项目的真正包容性。
结论：迈向平衡的城市更新法治框架
鹤壁老煤城改造项目折射出中国城市更新中的典型法律困境：如何平衡历史文化保护、绿色发展与居民权益保障三大目标。通过本文分析可见：1）复合型项目的公共利益认定需要更精细化的法律标准；2）征收程序应当强化居民实质参与；3）补偿机制需创新设计以实现居住正义；4）工业遗产保护应包含人文维度。建议未来修订《城市更新条例》时，专门规定“社区影响评价”制度，要求项目方证明更新方案不仅能改善物质环境，更能提升原住民的综合福祉。唯有如此，城市更新才能真正实现其“人民城市”的本质价值。
