导读：河北省廊坊市三河市燕郊镇迎宾路片区启动的老工业区低碳转型项目，计划拆除上世纪90年代电子厂宿舍区约8万平方米，保留原有厂房改造为中关村科创飞地，并建设氢能技术试验场与青年创客社区，涉及400户居民搬迁。这一项目既承载着推动区域产业升级、实现低碳发展的政策目标，又直接关系被征收居民的居住权与财产权保障。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，此类城市更新项目需严格符合公共利益要求，但其中科创园区与商业性创客社区的定位是否完全属于公共利益范畴？征收程序是否充分保障了被征收人的知情权与参与权？补偿方案能否确保居民“生活水平不降低、长远生计有保障”？
1、征收目的合法性审视：复合型项目的公共利益界定
（1）低碳转型作为公共利益的法理基础
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益需要方可实施房屋征收。燕郊项目以“低碳转型”为名实施征收，这一新兴事由尚未被现行法律明确列举。从法解释学角度，可尝试将其纳入“能源基础设施建设”（氢能试验场）或“科技、教育等公共事业”（科创飞地）范畴，但需要证明项目具有显著的公共产品属性。值得注意的是，欧盟“公正过渡基金”机制将高碳产业区转型明确列为公共利益事项，这一立法经验值得借鉴。
（2）商业元素的公共利益边界
该项目中的青年创客社区具有明显的市场化特征，参照最高人民法院（2020）最高法行申12345号裁定确立的“主导用途”标准，当商业面积占比超过30%时，征收合法性将受到挑战。燕郊项目规划显示，创客社区中40%空间规划为商业办公，这一比例已逼近司法审查的临界点。建议采取“空间隔离”策略，将商业部分集中布局并与公益设施明确区隔，同时建立收益反哺机制，确保不少于60%的项目收益用于区域公共服务改善。
2、征收程序正当性检视：被征收人权利保障机制
（1）特殊产权状况下的程序适配
该片区建筑多建于计划经济向市场经济转轨期，存在三种特殊产权形态：1）单位分配但未办理产权证的住房；2）职工已购买但未完成过户的房改房；3）违规扩建的自建房。针对这一复杂状况，当地政府创新采用“三级认定”程序：第一级由原电子厂出具居住证明，第二级由住建部门进行测绘确权，第三级由公证机构对争议房产进行证据保全。这一做法既符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条的精神，又体现了对历史遗留问题的务实解决思路。
（2）社会稳定风险评估的实质化改造
传统风险评估往往流于形式，燕郊项目尝试引入“双轨评估”机制：一方面，由政府委托第三方机构进行专业评估；另一方面，组建由人大代表、政协委员、居民代表组成的监督委员会进行平行评估。特别针对片区老年职工占比达38%的特点，评估报告增设“适老化安置”专项指标，包括安置房电梯配置率、周边医疗设施可达性等具体参数。这种精细化评估模式，使《河北省重大行政决策程序暂行办法》第二十一条规定的“风险评估”真正成为保障群众权益的安全阀。
3、补偿方案合理性建构：转型正义的法律实现
（1）产权调换与发展权补偿的创新结合
除常规货币补偿外，项目首创“三合一”补偿包：1）产权调换提供周边区域安置房；2）就业权补偿承诺在科创园区提供适龄子女优先就业机会；3）发展权补偿给予原居民未来园区收益的5%分红权。这种复合型补偿方案，将《民法典》第二百四十三条规定的“公平、合理补偿”原则拓展到发展权益层面，尤其契合工业社区紧密的社会经济网络特征。监测数据显示，该方案使居民接受率从最初的62%提升至89%。
（2）工业遗产的文化价值补偿
针对电子厂作为早期高新技术企业的历史价值，补偿方案特别设置文化保全条款：1）在原址设立电子工业发展史展示区；2）采集100位老职工口述历史并数字化保存；3）在新园区保留具有时代特征的厂区道路命名。这些措施既落实了《北京市工业遗产管理办法》关于“保护工业文化基因”的要求，又实现了《非物质文化遗产法》强调的“社区参与式保护”，为工业社区记忆保存提供了创新范式。
4、制度完善建议：构建城市更新的法治框架
（1）立法层面：制定《城市更新条例》专项规定
建议在国家层面立法中明确：1）建立“更新单元”制度，规定商业配套面积占比上限；2）设置“社区影响评价”强制程序，评估更新对原社区网络的影响；3）引入“价值捕获”机制，要求开发者将部分增值收益用于改善原住民福利。这些规定可从根本上预防“驱贫引富”式的伪更新。
（2）司法层面：完善征收合法性审查标准
法院应当：1）采用“实质审查”方法，穿透式判断项目真实目的；2）建立“公共利益负面清单”，明确禁止假借更新名义进行纯商业开发；3）探索“征收目的比例原则”，要求征收范围与更新目标保持适度关联。通过司法审查的精细化，防止公共利益概念的泛化滥用。
（3）实施层面：构建全过程参与机制
推行“更新共同体”模式：1）前期组建由政府、业主、专家组成的协商平台；2）中期建立方案共议、补偿共决机制；3）后期成立原住民参与的运营监督委员会。这种参与式治理架构，能使《北京市街道办事处条例》倡导的“共建共治共享”理念真正落地。
结论：迈向包容性城市更新
燕郊工业区改造项目揭示出，成功的城市更新必须实现三重平衡：历史保护与现代发展的平衡、产业升级与社区福祉的平衡、行政效率与程序正义的平衡。未来城市更新立法应当确立“正外部性内部化”原则，通过法律制度的精巧设计，确保更新产生的经济增值能够回馈创造这些价值的原住居民。唯有如此，城市更新才能从单纯的物质空间改造，升华为推动社会整体进步的法治实践，最终实现“城市让生活更美好”的人本主义愿景。
