导读：重庆市作为全国首个“山地城市土地集约利用试点”，2023年发布《中心城区低效用地再开发实施方案》，针对山地地形特性构建差异化调查体系，计划五年内完成60平方公里低效用地的识别与开发。在此过程中，被征收人面临“三维调查标准缺失”“立体开发权属不清”“地质灾害风险连带责任”等特殊挑战。本文以渝中区、两江新区等实践为例，为被征收人提供系统性法律与技术解决方案。
1、山地城市低效用地调查的特殊性与法律争议
（1）“立体化”调查模型
重庆市创新构建三维空间评价体系：
垂直经济密度：单位投影面积税收低于30万元/亩（渝中区某老旧楼宇垂直亩均税收仅12万元）；
空间叠合效率：地下空间开发率不足40%（江北区某商场地下两层长期闲置）；
地形适配度：坡度大于25度地块未实施分级利用（南岸区某坡地厂房空置率达70%）；
地质灾害风险：位于滑坡高危区且无防治措施（北碚区某仓储地块被一票否决）；
立体数据活性：BIM模型显示连续三年无空间功能变更（九龙坡区某大厦被判定“功能僵化”）。
（2）山地调查的五大法律争议
三维权属界定：地下20米至地上50米空间开发权归属争议（案例：两江新区某项目因空中连廊权属纠纷诉讼三年）；
地形修正系数：是否应对陡坡地块设置税收折算系数（巴南区法院判决某地块税收基准应下浮30%）；
地质灾害连带责任：政府认定的高风险区是否免除企业改造义务（案例：渝北区某企业成功主张不可抗力免责）；
历史建筑捆绑：文保建筑导致相邻地块开发受限能否主张补偿（沙坪坝区某案件获判额外容积率补偿）；
三维数据采集：激光雷达扫描建筑内部结构是否侵犯隐私（案例：大渡口区某企业以《民法典》第1032条起诉）。
2、山地城市二次开发的四大创新机制
（1）“立体地券”交易制度
重庆市试点三维空间开发权分割交易：
垂直分割：允许将地下30米至地上100米空间划分为独立产权单元（案例：渝中区某项目出售地下15-25米停车库产权）；
跨项目平衡：陡坡地块可将未利用空间指标转移至平地项目（江北嘴某项目通过指标转移增收3亿元）。
（2）“岩土工程+开发”联动模式
地质灾害治理抵扣：企业投入边坡治理费用可按1：1.2抵充土地出让金（北碚区某项目节省成本2800万元）；
地下空间确权：完成地质加固的地下空间可申请独立产权证（两江新区某企业获首张“三维不动产权证”）。
（3）司法保障山地规则
重庆自贸区法院设立“立体用地合议庭”，首创：
三维证据展示：强制要求使用BIM模型还原争议空间现状；
地质专家陪审：岩土工程师参与案件事实查明（案例：南岸区某边坡纠纷因专家介入快速调解）。
3、被征收人的“三维应对”策略体系
（1）调查阶段的“立体抗辩”
地形修正主张：要求按《山地城市土地评估规范》调整税收基准值；
空间功能证明：提交BIM模型展示隐蔽空间利用情况（案例：九龙坡区某企业证明地下管网层具有市政功能）；
风险切割：委托地质机构出具《边坡稳定性报告》排除连带责任。
（2）开发阶段的“垂直运营”模式
建议采用以下创新路径：
ABO模式：与政府签订授权—建设—运营协议开发立体空间（渝中区某项目获30年运营权）；
空间REITs：将立体物业租金收益证券化（江北嘴某项目募资25亿元）；
功能混合：申请“居住+商业+仓储”三维混合用途（沙坪坝区某地块容积率提升至6.8）。
4、标杆案例：两江新区礼嘉智慧城C03地块转型
该地块原为坡地仓储区，因坡度28度、空间空置率65%被纳入整治名录。被征收人采取以下策略：
法律技术联动：委托中国地质大学出具《地形修正系数报告》，将税收基准值下调35%；
政策创新应用：采用“立体地券”出售地下空间开发权，并与政府签订《地质灾害共治协议》；
资本运作：与中信信托合作发行西部首单“山地开发信托”募资12亿元。
改造后地块建成山地立体物流中心，空间利用率提升至92%，年税收达4500万元。
结语：
重庆市山地低效用地二次开发是全球城市更新的特殊样本，被征收人需立足三维空间特性，构建“地质—法律—金融”复合型应对体系。建议在收到《三维调查告知书》后立即启动“地形修正申请+立体数据建模”程序，同步探索立体地券、空间REITs等工具，并密切关注《重庆市山地城市空间开发条例》立法进展，在“8D魔幻城市”更新浪潮中实现资产增值突围。
