导读：历史文化街区作为城市文脉的物质载体，其更新改造始终面临着保护与发展、记忆与更新的双重挑战。大连市中山区作为拥有丰富近现代历史建筑资源的区域，在城市更新进程中积极探索原住户回迁安置的法律路径，不仅涉及国有土地上房屋搬迁补偿的普遍规则，更需兼顾历史风貌保护的刚性约束。
在《大连市历史文化名城保护条例》与《大连市国有土地上房屋协议搬迁工作规则》等法规框架下，中山区通过多层次的政策设计，努力实现原住户“留得下、住得好”的核心目标。
1、法律框架与政策依据：双重规范体系的衔接
大连市在原住户回迁安置领域已形成较为完善的法律政策体系。在历史文化保护层面，《大连市历史文化名城保护条例》明确要求历史建筑实施原址保护审批、核心保护范围内拆除非历史建筑物审批等必须取得自然资源部门的行政许可，为更新项目划定了法律红线。
在城市更新操作层面，《大连市国有土地上房屋协议搬迁工作规则》（2023年）规定了搬迁意愿征询、补偿协商、产权调换等程序，成为中山区开展工作的直接依据。该规则创新性地引入“双85%规则”，即启动搬迁需取得85%以上被搬迁人同意，而安置补偿协议生效需签约比例达90%，既保障了群众意愿的表达，也避免了零散搬迁导致的实施困难。
在补偿方式上，法规赋予被搬迁人货币补偿或产权调换的选择权，尤其强调对选择回迁安置的居民提供过渡期保障——7层以下住宅过渡期不超过2年，7层以上不超过3年。这一规定与中山区实践中提供的临时安置费（如参考中山市标准不低于1800元/月）形成衔接，为居民过渡期生活提供了物质保障。
2、回迁安置的核心法律机制
（1）搬迁决策机制：从意愿征询到协议生效
中山区在更新项目启动前需履行严格的权属调查与意愿征询程序。实施主体需对协议搬迁范围内房屋的权属、用途、建筑面积等进行登记公示，并组织被搬迁人协商选定评估机构。若协商不成，则通过公开摇号确定，确保补偿评估的公正性。这一机制从源头保障了居民的知情权与参与权，为后续补偿协商奠定基础。
（2）补偿标准与方式选择：双向保障的构建
补偿标准以市场评估价为核心，但针对历史文化街区的特殊性增设两类保障：
财产权保障：包括房屋价值补偿、装修补偿、搬迁费（如中山市指引中明确每户1万元一次性补偿）、临时安置费等；
回迁权益保障：对选择产权调换的居民，除提供过渡期安置费外，还设置安置房差价补偿机制。例如中山市政策中允许以“就地建设的安置房市场评估单价×被征收面积×项目平均拆补比”计算补偿额，确保居民购房能力不受安置房市场波动影响。
（3）安置房产权保障：从“住有所居”到“住有优居”
针对安置房产权办理的历史性难题，中山区借鉴“西区街道马山项目”经验，通过政企协作加快产权登记流程。该项目在半年内办理4400余本房产证，核心举措包括：分批分楼栋制定办证方案，设立专项服务岗提供材料收集、税务对接“一站式”服务协调自然资源局缩短审核周期。
此类实践为回迁居民产权权益的落地提供了可复制的法律操作样本。
3、历史文化保护与民生保障的平衡术
在中山区更新实践中，历史保护与民生改善常被视为一体两面。以谦祥益、宏仁堂等老字号建筑的保护为例，政府通过投资3000万元专项修缮资金，在保留建筑原貌的同时，引导其产业升级，既延续了历史文脉，又为回迁居民创造了就业机会。这种“以保促迁”的模式，在《大连市历史文化名城保护条例》要求的“原址保护”框架下，实现了文化保护与居住改善的协同。
针对保护建筑内居民的特殊需求，政策设置了差异化补偿规则：对低保、特困家庭，按安置房市场评估价全额折算补偿面积；增设“物业管理费补助”（最长5年）、“车位购置补助”（车价30%以内）等专项补贴；对修缮期间外迁居民，提供超18个月临时安置期的续补方案。
这些措施体现了法律对弱势群体的倾斜性保护，也呼应了“风貌保护、改善民生、振兴产业”三位一体的政策目标。
4、程序保障与监督机制的刚性约束
（1）协商与公众参与的法定化
《大连市国有土地上房屋协议搬迁工作规则》要求补偿方案须在搬迁范围内公示并征求意见，且明确规定：未达90%签约比例的项目自动终止，一年内不得重启。这一条款赋予居民实质性的“否决权”，倒逼实施主体制定更合理的补偿方案。实践中，中山区部分项目引入“居民代表参与方案修订”机制，进一步强化了协商的实质性。
（2）资金监管与司法救济的双重防线
为确保补偿资金安全，政策要求：专项借款与购房资金纳入监管账户，严禁挪用；对选择购买商品住房安置的居民，补偿款直接拨付至开发商账户，规避资金截留风险。
在权利救济层面，法规明确禁止以停水停电等非法方式逼迫搬迁，当事人对评估结果或补偿决定不服的，可依法申请复核或提起诉讼。
5、完善法律制度的未来面向
当前回迁安置法律体系仍存在提升空间：
立法层级待提升：如人大代表冯嘉锐提出的，需通过地方立法明确历史建筑“谁保护、谁投入”的责任主体，填补非文物类传统风貌建筑的保护空白；
产权调换标准需细化：现有法规对安置房品质、配套（如车位配比）的规定较为原则，易引发履约纠纷；
文化认同机制缺位：可参照大连市教育局在中小学校本课程中融入城市历史的实践，在回迁社区营造中增设历史文化传承的激励条款。
中山区“欧陆老城”街区的电力管网铺设完成率已达90%，这一物理空间的更新进度恰似其法律保障体系的隐喻：主网已架设，末梢待畅通。回迁安置不仅是居住空间的转移，更是城市文化基因的存续。当老住户手持印有“星月彩虹小区”的产权证，穿过修缮后的谦祥益拱门，法律文本中“货币补偿”“产权调换”的抽象概念，终将具象化为窗棂下的烟火灯火。而让安置房真正成为“安心房”，仍需在立法中注入更多历史温情与人性刻度。
未来法律制度的完善，需进一步打通“保护”与“民生”的治理脉络，将安置政策从补偿性向发展性升级，让每一块砖瓦的归位，都成为城市对居民的庄严承诺。
