导读：南京江北新区盘城街道老幼岗社区内弥漫着焦灼的气息。推土机的轰鸣声中，三十余家科技企业与文创工坊的经营者手持评估报告，反复核对着同一组令人费解的数字——这些由专业机构出具的商服用地征收评估文件里，厂房设备、库存物资等有形资产被逐项列明，而企业的专利技术、客户数据链、品牌溢价等无形资产却消失得无影无踪。
“我公司研发的智能灌溉系统专利估值超千万，在征收评估中竟被归为零资产！”一家农业科技企业负责人拍着评估表，纸张边缘已被攥出裂痕。
不远处，某文化传媒公司的创始人在拆迁指挥部反复质问：“我们十年积累的百万粉丝账号矩阵，难道在土地征收中不算企业资产？”回应他的只有窗口工作人员程式化的答复：“评估只认房产证和设备清单，您说的这些不算实物资产”。
1、无形资产的法律定位与征收评估的脱节
在盘城街道老幼岗社区的土地征收中，无形资产评估缺失的根源在于法律定性与实践操作的断层。根据《企业会计准则》和《企业所得税法实施条例》第六十五条，土地使用权、专利权、商标权等均被明确定义为无形资产，其价值应当独立核算并纳入企业资产范畴。然而当这些企业资产遭遇土地征收时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条构建的补偿框架却形成了三重排除机制：
补偿范围有形化局限：条例仅明确“被征收房屋价值的补偿、搬迁安置补偿和停产停业损失补偿”，未将知识产权、商誉等无形资产单独列为补偿项目；
评估方法实物化偏向：征收实践中评估机构普遍采用成本法或市场比较法，主要针对土地、房屋等有形资产，对需采用收益法评估的无形资产缺乏操作指引；
产权认定机械固化：当企业将商服用地使用权与数据资产、专利等捆绑经营时，现行征收规范仍将土地视为孤立资产，无视其与无形资产的协同增值效应。
这种制度性脱节在商服用地征收中尤为突出。与单纯的生产型厂房不同，老幼岗社区企业集群已将土地空间转化为创意孵化器和数据中枢——某网红直播基地通过地理定位形成的粉丝集聚效应，使该地块商业流量溢价达普通商铺的3倍；某生物检测企业的实验室区位数据积累，成为其获得风投的核心筹码。而当征收启动时，这些由土地载体衍生的无形资产价值却被评估体系彻底过滤。
2、排除无形资产的多重法律后果
对无形资产价值的系统性忽视，正在老幼岗社区引发连锁性权益危机。首当其冲的是企业核心资产被实质性掏空。一家工业设计企业主算了一笔账：评估报告确认的补偿总额为320万元，但仅其拥有的3项外观设计专利在去年的许可收入已达85万元，按收益法折现现值超过600万元。更致命的是，搬迁导致的客户流失将使企业年营收减少40%——这类持续经营价值损失在现行补偿框架下毫无体现。
更深层的矛盾在于补偿公平性的结构性缺失。当征收方对某电商企业的仓库按砖混结构重置价补偿时，却对其基于该仓储位置构建的“半小时达”物流数据系统视而不见。这套系统因与地块GPS坐标绑定而无法迁移，其价值湮灭本质上构成对私有财产的变相剥夺。而《民法典》第一百一十三条明确规定的“民事主体财产权利平等保护”原则，在此类征收场景中被无形架空。
对技术密集型企业而言，这种补偿模式更可能引发生存危机。江苏徐州某人工智能企业在拆迁中虽获得设备搬迁补偿，但因服务器断电导致算法训练中断，直接造成某军工订单违约赔偿300万元。尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条禁止以断水电方式逼迫搬迁，但实践中无形资产损失仍难以追偿。
3、无形资产补偿的实践壁垒与司法困境
盘城街道企业主们的维权行动，正遭遇三重制度性障碍。最突出的是评估标准缺失。虽然《资产评估法》确认了专利权、商标权等无形资产的评估资格，但具体到征收补偿领域：
缺乏针对征收场景的无形资产评估细则，评估机构常以“无法现场勘验”为由拒绝纳入；
商服用地特有的区位数据资产尚无法律定义，某位置服务企业基于3万用户地理信息形成的热力分析模型，在征收谈判中被认定为“非资产性信息”。
其次是举证责任的失衡。当某文创园主张其建筑空间设计形成的品牌识别度应获补偿时，征收方要求其提供“该设计独立于建筑物本身产生收益的直接证据”。这种将无形资产与载体强行割裂的举证逻辑，违背了《资产评估执业准则——无形资产》中关于“综合贡献原则”的评估要求。
更复杂的是产权认定难题。老幼岗社区某众创空间运营方投入开发的共享客户管理系统，因注册主体为入驻企业联盟，在征收中陷入确权困境。征收方以“非被征收人独有资产”为由拒绝补偿，而系统迁移所需的200万元接口开发费却需企业自行承担。
4、制度突破与维权路径
面对困局，企业可通过法律技术手段争取无形资产补偿的突破。在实体法层面，可依据《民法典》第一百二十三条关于“民事主体依法享有知识产权”的规定，主张无形资产作为财产权的法律地位，并援引《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条“被征收房屋价值评估应当考虑区位、用途等因素”的弹性条款，将数据资产的地理依赖性纳入“区位因素”范畴。
在程序法领域，2025年修订的《行政诉讼法》新增的“行政行为明显不当”审查标准，为挑战评估范围局限性提供新武器。南京中院在某生物科技公司诉征收办案件中，曾判决将专利价值纳入停产停业损失计算范围，此判例可资援引。
制度创新的关键则在于构建三维补偿机制：
评估方法创新：对可迁移无形资产（如专利）按重置成本补偿迁移调试费；对不可迁移资产（如区位数据）按收益法计算剩余价值；
产权登记前置：借鉴深圳2024年《数据资产登记指引》，建立企业数据资产确权制度，避免征收时权属争议；
特别补偿基金：参照《上海市城市更新条例》设立“科创企业搬迁支持资金”，对无形资产占比超30%的企业给予额外补偿。
长远而言，需推动立法重构。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》修订中增设第17条第4项：“对因征收造成的可确权无形资产损失，应给予合理补偿”；由住建部配套制定《征收中无形资产评估指引》，明确技术资产、数据资产、商誉等类别的评估路径和补偿标准。
在征收评估报告的空白处，无形资产的集体失踪映照着法律对数字时代财产形态的认知滞后。当土地使用权与数据资产在数字经济中深度融合，征收补偿制度必须突破“有体物至上”的窠臼——毕竟，企业的价值早已不止于砖瓦，更在于那些让空间产生智慧增值的无形之火。唯有将专利编码、数据流、品牌记忆纳入补偿正义的范畴，城市更新才能真正成为产业升级的助推器而非创新火种的熄灭者。
