导读：近年来，随着我国土地出让制度的不断健全完善，相关政策明确要求土地实行“净地”出让，禁止“毛地”出让。但在实务操作中，各种状况层出不穷，大量合同中出现了“约为净地出让、实为毛地出让”“现状挂牌、净地交付”“现状出让、净地交付”等情形。当面临所谓的净地非“净地”时，未获取补偿安置的被征收人又该如何保护自己的合法权益呢？本文，在明律师事务所的金长胜律师就为大家浅析“净地出让”的有关问题。
近期，在明律师事务所的金长胜律师承办的一起案件中，存在征收方未完成征收补偿安置手续，涉案土地却已被挂牌出让的违法情形。
此时，开发商经招拍挂程序取得该块土地的使用权，却面临不能施工的困境。但与之相矛盾的是，该块土地上的被征收人仍未被安置。此时，被征收人、开发商的权益分别应如何保障呢？
法律分析
“净地出让”的法律依据
所谓“净地”不是专业的法律术语，只是一个俗称，但在相关政策文件中对其已有表述。
原国土资源部在《关于加大闲置土地处置力度的通知》中规定，实行建设用地使用权“净地”出让。
国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定，拟出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法，没有纠纷。
目前，对“净地”最权威的定义是原国土资源部出台的《闲置土地处置办法》第二十一条的规定，指市、县政府供应的土地应当土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。
与之相对应的是“毛地”，“毛地”是相对于“净地”而言的，是指拟出让的土地或者权属边界条件不清晰、或者未征收拆迁安置完成、或者不具备交付条件，或者兼具以上三点中的两点或全部。
“毛地”和“净地”都是俗称。二者除了在形态上存在不同，在产权和法律关系上也存在较大差异。毛地出让往往是政府出让土地时，尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。
实践中，在不动产征收拆迁过程中，真正能实现“净地”出让的，少之又少。这就容易引发牵涉各方主体利益的矛盾纠纷。
遭遇“毛地”出让，怎么办？
由于相关法规对“毛地”出让尚无惩戒性规定，加之纯“净地”出让需要地方政府前期大量的资金投入，一些地方上号称的“净地”其实并不“净”，而是“毛挂净交”，如“现状挂牌、净地交付”“现状出让、净地交付”等具体操作模式。
即在“毛地”的情况下进行招拍挂形成土地交易，政府利用土地出让金将“毛地”变为“净地”，并在规定时间内将“净地”交付给开发商的供地方式。政府虽然履行了书面的、程序上的交地手续，但未完成实质上的净地交付义务。
出让不具备净地出让条件的土地，不具有合法性。不仅违约而且严重违反原国土资源部禁止非“净地”出让的规定。且根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条规定，出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权，未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
在具体个案中，面对出让土地并非“净地”，开发商可以根据合同约定要求解除该合同，并附带违约赔偿。虽然土地被违法出让了，但被征收人对于该块土地被征收所应当获取补偿安置的权利并没有当然消失。
当事人可通过向当地自然资源主管部门提起土地违法查处申请的途径直接制止这一违法行为，并可继续依据征地补偿安置方案要求征收方履行补偿安置的法定职责，在达不成补偿安置协议的情况下及时依法作出补偿安置决定，解决被征收人的补偿问题。
最后，在明拆迁律师提示大家，在农村集体土地征收过程中，遇到征收方未完成征收补偿安置手续，土地却已被挂牌出让的违法情形，一定不要消极等待、坐失良机。大家应当及时咨询和求助于专业解决征收纠纷案件的律师，律师会采取法律措施帮您化解难题。
