导读：荔枝湾涌的水汽尚未散去，陈老板坐在翻新过的西关大屋门前，手里攥着一纸《搬迁通知》。五年前，他将这栋祖宅改造成岭南风民宿，趟栊门、满洲窗吸引无数游客打卡。如今永庆坊二期改造启动，补偿方案按住宅用途评估——每平方米不足4万元。而一街之隔的文旅商铺市场单价已突破10万。“我投入的装修费、积累的客源、提升的区位价值，难道就这么蒸发了？”他的疑问，也是永庆坊十三家民宿业主集体诉讼的核心诉求：主张征收补偿应包含“租金溢价”。
当推土机驶向历史文化街区，这场诉讼暴露出旧城改造中尖锐的法律命题：当民宿经营者以资本和运营激活了老旧社区的经济价值，因改造带来的增值收益是否应被纳入补偿范畴？司法又将如何回应这种“非典型产权”的补偿主张？
1、法律现状：补偿框架的制度性缺位
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，征收补偿范围明确限定为房屋价值、搬迁安置及停产停业损失三类。其中“停产停业损失”虽涉及经营行为，但以“实际损失”为补偿基准，且通常不超过房屋价值的20%。这一制度设计存在三重局限：
权利性质错位：租金溢价本质是区位增值带来的未来收益权，而现行法仅承认既得利益的填平，不认可预期收益的补偿；
经营资质门槛：永庆坊民宿多由历史住宅改造，虽办理工商登记，但因规划性质未变更，常被排除在经营性用房补偿外；
价值认定脱节：补偿评估以房屋物理状态为准，忽略民宿主通过改造注入的文化附加值、品牌效应及客流网络等无形资产。
更关键的是，《民法典》第二百七十九条对“住改商”的严格限制，反向削弱了民宿业主的议价能力：“业主将住宅改为经营性用房，须经利害关系业主一致同意”。深圳盐田区法院在2024年民宿纠纷判决中，明确将短租民宿界定为“经营性用房”，且未经邻人同意的经营行为可被强制终止。这使永庆坊民宿的合法性基础在诉讼中可能遭遇质疑。
2、租金溢价的本质：谁创造了增值？
民宿业主主张的“租金溢价”，实则是旧城改造中空间价值重配引发的利益分配之争：
投入转化效应：陈老板的案例中，其投入120万元修复灰塑、购置酸枝家具，使房屋租金从改造前每月4000元跃升至2万元，增值部分远超《国有土地上房屋征收评估办法》设定的“装修补偿”标准；
文化资本变现：永庆坊“骑楼民宿”因完整保留广彩瓷窗，被纳入文旅推广路线，其客单价达周边酒店的1.8倍，凸显历史要素的商业转化能力；
政策红利捕获：政府前期投入的街区改造、地铁开通等公共资源，使片区客流三年增长300%，民宿成为直接受益者。
然而，反对观点同样有力：根据物权法定原则，土地增值收益应归于所有权人（政府或原产权人）。最高院在2024年关族图书馆承租人补偿案中虽承认承租人的添附损失求偿权，但明确否定其对土地增值的分享资格。民宿主对溢价的索取，面临法理正当性的诘问。
3、司法实践：在保守与突破间徘徊
当前司法对类似诉求的裁判呈现分裂态势：
合同相对性壁垒：在建设工程领域，最高法司法解释（一）第四十三条明确，多层转包的实际施工人不得突破合同相对性向发包人主张权利。类推至征收补偿，民宿主作为房屋使用者，难以直接向征收主体索要溢价；
承租人补偿权的有限突破：前文最高院关族图书馆案中，再审裁定首次确认：当承租人存在添附损失、停产停业损失等独立补偿利益时，可越过产权人直接起诉征收部门。但该案将“补偿利益”限定于既有投入的损失，未涵盖未来收益；
产权调换的实践困局：广州旧改政策允许“异地永迁”补偿，但对民宿而言，迁离永庆坊意味着脱离西关文化语境，品牌价值归零。如2020年恩宁路改造中，某茶楼迁至三公里外后客流量暴跌70%，证明地理位移对文化商业的毁灭性打击。
4、博弈出路：寻找法律创新的可能性
要破解这一死结，需在现有框架内探索弹性方案：
权利再造：将“经营溢价”纳入评估体系
建议修订《国有土地上房屋征收评估办法》，增设“区位经营价值”评估项，通过比对改造前后租金差、品牌溢价率（如永庆坊民宿的“历史文化标签”附加值）、客户黏性数据等参数，量化增值贡献。参考德国《建设法典》的“预期收益补偿”制度，对剩余租期超过5年的经营者给予50%-70%的预期收益补偿。
补偿模式结构化创新：
溢价回馈基金：借鉴上海田子坊模式，从改造后土地出让金中提取15%设立基金，按原经营者增值贡献比例分配；
优先承租权证券化：在回迁商业体中赋予原民宿主优先承租权，并将该权益转化为可交易凭证，如广州琶洲改造中某画廊凭此获得80万元权益转让收益；
股权置换补偿：将民宿主的无形资产折算为项目运营公司股权，如佛山岭南天地将7家老字号转为股东，共享后期运营收益。
诉讼策略的务实调整：
确权前置：通过行政诉讼确认改造行为的“征收”性质（即便名义为“协议搬迁”），触发《征收条例》适用；
损失捆绑主张：将租金溢价拆解为：装修添附损失（依发票确认）、客户资源损失（按三年平均利润计算）、搬迁重置成本，避开“未来收益”的法理争议；
集体协商效力：利用《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》中的“两轮征询制”，在第二轮方案征询时捆绑签约，以集体合意倒逼补偿标准调整。
夜幕下的永庆坊，陈老板在趟栊门后挂起“暂别感恩”的灯牌，游客仍在抢拍最后的光影。这场诉讼的胜负，远超出十三家民宿的经济得失——它叩问着城市更新的伦理底线：当资本与政策合力重塑空间价值时，那些用情怀与风险激活衰败街区的“小火苗”，是否只能成为涅槃重生的祭品？
法律对“租金溢价”的回应，实则是选择城市的记忆载体。若判决仅以砖瓦评估补偿，无异于宣告：老城的温度可被货币通约，在地文化的毛细血管能随意截断。但若能承认经营溢价中的创造价值，或许能实现梁思成所言的“让城市生长，而非撕裂”。永庆坊的骑楼倒影中，映照的不仅是西关百年商脉，还有法律能否在效率与公平间，找到那条通往“有温度的更新”之路。
