导读：横店镇杨村因东阳横店通用航空机场扩建项目启动大规模拆迁，数十户村民的无证自建房陷入补偿评估僵局。这些房屋大多建于20世纪80-90年代，因历史原因未办理产权登记，拆迁时被征收方以“无证即违建”为由压低补偿或拒绝评估。村民自发组成维权联盟，多次上访并提起行政复议，矛盾持续升级。
此类纠纷的症结在于历史遗留建筑的合法性认定困境。一方面，村民主张房屋建造时农村建房管理宽松，且长期居住形成事实物权；另一方面，征收方依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，要求“无证房屋需经合法性认定后方可补偿”，而认定程序常被简化甚至规避。杨村冲突揭示的不仅是补偿标准之争，更是基层治理中程序正义与历史现实的撕裂。
1、无证自建房的法律定位与补偿原则
无证房屋能否获得补偿，核心在于合法性认定而非权证本身。根据现行法律框架，需区分三类情形：
应全额补偿的合法建筑：包括建造时符合当时法规但未办证的房屋（如1990年《城市规划法》实施前的自建房）、因行政不作为导致无法办证的房屋，以及代代继承的祖宅。浙江高院判例明确：法不溯及既往，不能以现行标准否定历史建筑合法性。
部分补偿的瑕疵建筑：对超出宅基地面积或层高限制（如三层以上加盖部分），但未严重违反规划的房屋，实践中可按重置成本价补偿。例如金华市2024年新规明确，宅基地内两层以下（含两层）的无证房，可参照有证房70%标准补偿。
零补偿的违法建筑：征收决定公告后抢建的房屋、占用基本农田或公共用地的建筑，以及存在消防隐患的彩钢板房等，按规定不予补偿。
2、申请补偿评估的核心流程与实操障碍
杨村村民需通过双重确权程序启动评估，但实践中面临多重梗阻：
（1）法定评估申请流程
产权人声明与公示：房屋实际控制人需向横店镇征收办提交《产权声明书》，附建房审批表、水电缴费记录等权属证明。征收方应在村公告栏及政府网站公示60日，无异议方可确认申请人主体资格。
三部门联合认定：由东阳市自然资源和规划局、住建局、横店镇政府组成认定小组，核查三项关键事实：房屋建造年代与当时法规符合性；土地性质是否属宅基地或集体建设用地；是否存在恶意违建情节。
评估机构选定与勘查：认定合法后，村民可从省住建厅评估机构名录中共同选定评估公司（若协商不成则抽签决定）。重点要求评估机构采用收益法或假设开发法，纳入区位升值因素（如机场辐射带动的土地溢价）。
（2）杨村实践中的程序异化
认定主体越权：横店镇城管中队直接出具《违建认定书》，但按《城乡规划法》第六十四条，乡镇政府无权对集体土地建筑作违建认定。
评估标准压减：评估公司采用成本法仅核算砖混结构重置价（约1200元/㎡），忽略杨村毗邻机场商务区的区位价值（周边商品房市价1.8万元/㎡）。
救济渠道堵塞：村民申请评估复核时，征收方以“无证房不适用复核程序”为由拒绝，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条。
3、补偿主张的博弈焦点与证据清单
村民需围绕三大争议点构建证据链体系：
历史合法性的关键凭证：
1986年前建造的房屋：提供地籍档案、村镇建房批准文件或历史地形图（如1990年航拍图）；
1990-2008年建造的房屋：提交宅基地申请表、建房押金收据、村镇两级盖章的建房证明。
案例：杨村村民凭1992年《横店镇农房建设押金收据》（编号92-073），成功推翻违建认定。
房屋现状价值的定量证据：委托第三方机构出具经营损失报告（如用于民宿的无证房，按年均营业额25%核算停业损失）；收集周边同类交易案例（如近半年宅基地转让协议），证明市场溢价。
程序违法的取证要点：录制认定小组未实地勘查的影像；保存评估报告无估价师签章的书面证据。
4、群体性维权的法律路径与风险防控
针对杨村集体争议特性，需采取分层维权策略：
行政复议+民事诉讼并行：对认定结果不服的，5户以上可联名向东阳市政府申请行政复议；对评估结果争议，则基于《民法典》第二百三十三条提起物权确认之诉，避免行政诉讼立案难问题。
以谈判撬动标准修订：参照义乌佛堂镇案例：13户村民委托律所编制《无证房补偿测算指引》，提出“基准地价×区位系数×年代修正率”的计算模型，最终促成当地政府增设30%的“历史贡献补贴”。
防范刑事风险红线：避免聚集冲击现场评估会，改为邮寄《评估异议书》；拆除现场录像时保持10米以上距离，防止被控妨碍公务。
结语：从确权到赋权——无证房补偿的治理转型
杨村纠纷的本质是快速城市化对历史权利体系的碾压。当机场跑道的规划图覆盖村庄的宅基地，那些缺乏权证却承载数代人生活的空间，不应在“合法/违法”的二元判定中消失。
未来突破在于三重转型：
证据规则革新：建立历史建房“善意推定原则”，将村民口述史、老照片等纳入合法性证据链；
评估模型迭代：采用剩余法量化土地发展权价值（参考温州试点：无证房补偿=宅基地价值×机场开发溢价分成率）；
程序主体重置：由市级人大常委会下设无证房仲裁委，取代基层政府单方认定权。
唯有将补偿评估从“权力决断”转向“权利确认”，杨村的砖瓦梁柱才能在现代化浪潮中找到安放之所——这不仅是法律技术的精进，更是城乡文明对历史的温情救赎。
