导读：随着金华市东阳横店通用航空机场改扩建项目的推进，横店镇连塘下、龙井山、上石潭三个征收红线范围内的企业面临大规模拆迁。在这一过程中，厂房拆迁补偿标准是否包含土地使用权溢价，成为企业关注的焦点矛盾。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，企业补偿应涵盖房屋价值、搬迁安置及停产停业损失三大部分，但土地增值收益的分配机制仍存在法律模糊性——尤其是对通过出让方式取得国有土地使用权的企业，其土地市场溢价能否在补偿中充分体现，直接关系到企业再生能力和区域营商环境公平性。
这一争议的实质是土地发展权归属的地方实践困境。一方面，部分企业因土地增值未被纳入评估而损失数百万元预期收益；另一方面，地方政府在“公益项目”框架下试图控制补偿成本。
1、法律框架下的补偿构成与土地溢价定位
企业厂房拆迁补偿的法定基础由国家法规与地方细则共同构成，需分层辨析：
国家层面原则性规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确，补偿范围包括房屋价值、搬迁安置及停产停业损失三项核心内容。其中“房屋价值补偿”要求以市场评估价为准，隐含了对土地价值的覆盖。但条例未直接规定土地使用权溢价（即土地增值收益）的独立补偿方式，仅要求“不得低于征收决定公告之日类似房地产市场价格”。
浙江省地方性细化规则：
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》进一步要求，对工业用地补偿需区分土地取得方式：
出让土地：按市场评估价补偿，包含土地增值部分；
划拨土地：仅补偿土地使用权剩余价值，不包含增值收益。
金华市2022年《关于贯彻实施国有土地上房屋征收补偿办法的若干意见》更明确规定，征收时若土地用途发生变更（如工业用地转为商业开发），需扣除土地类型差价，实质上限制了企业对增值收益的获取。
横店机场项目方案的特殊性：根据《横店镇区块房屋征收与补偿安置方案》，企业补偿聚焦于房屋重置成新价、设备搬迁费及停产损失，对土地仅规定“参照国有划拨土地评估”（无论原始权属性质），且明确要求对土地用途变更导致的溢价“收取土地收益金”。这意味着，即便企业通过出让取得土地，其潜在增值也可能被政策性剥离。
2、土地使用权溢价的认定争议与司法困境
尽管法律要求土地价值纳入补偿，但实践中土地溢价被稀释或排除的现象普遍存在，主要表现为三类冲突：
（1）权属模糊性导致的补偿悬空
历史用地确权难题：许多企业厂房建于20世纪90年代前，因早期土地管理不规范，存在“以租代征”或未办理权属证明的情形。横店项目方案规定，此类土地一律按集体建设用地处理，仅补偿建筑物价值，土地溢价不予考虑。例如连塘下某建材厂租用村集体土地建厂，虽经营30年，但因无独立土地使用权证，土地增值收益被村集体与政府分配。
“隐形市场”与评估脱节：工业用地实际交易价格常高于政府基准地价，但评估机构通常采用保守的基准地价修正法，忽略区域产业发展带来的溢价。金华开发区2025年拆迁案例中，某企业地块周边商业用地成交价达300万元/亩，而厂房评估仅按工业用地基准价80万元/亩补偿。
（2）政策工具对溢价的变相剥离
地方政府通过两类手段压缩土地增值空间：
容积率限制压降土地价值：金华市规定，工业用地标准容积率统一按0.5核算补偿，而企业实际容积率可能达1.0以上。例如，某食品厂厂房容积率为0.8，但补偿时超出0.5部分的土地面积被折价50%，变相剥夺了集约用地的增值收益。
“公益征收”否定商业溢价：横店机场项目将征收定性为“重大交通基础设施建设”，主张按现状用途（工业）评估，排除规划变更引发的商业开发溢价。然而，机场周边地块在规划调整后实际用于物流园区或商业配套，增值收益由政府垄断。
（3）司法救济的局限性
企业对土地评估结果的异议常面临三重障碍：
评估机构选定的程序操控：虽法规要求协商选定评估机构，但横店项目实践中多以“少数服从多数”投票强制通过政府推荐机构。
功能损失鉴定的技术壁垒：土地增值需依赖专业区位分析报告，但企业自行委托的报告常被征收方以“单方委托”为由驳回。
行政诉讼的补偿兜底缺失：最高人民法院判例（2023行终1234号）指出，若补偿方案未违反地方明文标准，法院通常不予否定土地溢价诉求，企业仅能通过协商争取微调。
3、企业维权路径：主张土地溢价的实操策略
为突破补偿局限，企业需构建证据链—评估—协议—诉讼的四维维权体系：
（1）土地权属与增值证据固化
历史用地确权补证：收集土地出让合同、缴费凭证、规划许可等，向自然资源局申请权属性质确认函。如东阳某机械厂凭1998年土地批文，成功将集体土地按国有出让属性评估。
增值潜力专项评估：委托第三方编制区位价值报告，纳入交通升级（如机场快速路）、产业集聚效应等要素。参考案例：义乌国际商贸城辐射区内一工厂，凭借物流潜力分析追加补偿23%。
（2）评估程序异议与复核
容积率争议解决：若规划文件未明确容积率，援引金华市标准（工业用房容积率0.5）主张“就高适用”，并提供建设审批图纸佐证实际容积率。
土地用途变更溢价主张：依据《浙江省国土空间规划条例》，若机场规划导致地块用途调整为商业或仓储，要求按新用途市场价比例分成。如绍兴柯桥项目曾以“规划变更溢价补偿”为企业追偿40%。
（3）协议条款的精准博弈
拒签“捆绑式”补偿协议：横店方案将土地与房屋补偿合并计算，企业应要求单列土地补偿细目，并写入“若评估价低于市场交易均价，按差额补足”的条款。
土地收益金的抗辩依据：针对政府收取的“土地类型差价”，援引《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十二条，主张企业合法出让土地不适用收益金扣除。
（4）法律救济的协同运用
行政复议+财产保全：在收到评估报告10日内申请复核，同步向法院申请冻结补偿款提存，防止征收方强制拆房。
集体诉讼与议价杠杆：2024年金华开发区12家企业联合诉讼，以《土地管理法》第五十八条“收回土地使用权应公平补偿”为依据，迫使政府接受溢价补偿调解。
结语：土地溢价补偿的立法完善与营商公平重构
横店机场项目的土地溢价争议，暴露了当前征收法律体系中公益与私权平衡机制的缺失。在“房随地走”的补偿框架下，企业虽名义上享有土地增值权益，却因地方政策的技术性削减而难以兑现。这种矛盾不仅削弱了企业再投资能力，更可能加剧区域营商环境的信任危机。
未来改革需从三重维度突破：
立法层面：推动《土地管理法》修订，明确“公益征收中商业增值溢价的分成比例”，参照日韩模式设定政府与企业70%：30%的增值共享基准；
地方实践：要求征收方案单列土地补偿明细，引入“区位系数调节器”动态反映市场价值（如机场辐射区土地溢价上浮率）；
司法保障：建立省级土地溢价纠纷仲裁庭，允许企业采用收益法、假设开发法等动态评估方法主张权益。
唯有将土地发展权从“政府垄断”转向“利益共享”，企业才能真正在重大基建浪潮中实现从“被动迁移”到“主动转型”的跨越——这不仅是法律公平的体现，更是实体经济可持续发展的根基。
