导读：在马驹桥镇南五村的主街上，“旺铺招租”的红纸在风中略显斑驳，隔壁的机器轰鸣声已是清晰可闻。老王和他的五金店在这里经营了十五年，如今却站在命运的十字路口——房东的房屋即将被征收，他的租赁合同还有两年才到期。一面是政府贴出的搬迁公告，一面是房东关于提前解约的谈话，中间是堆积如山的存货和无处安放的生计。
当村庄搬迁为工业发展让路，像老王这样的原商铺租赁户，他们的合同权益、经营损失、未来生计该如何安放？
商铺租赁关系因房屋征收而提前终止，是城市化进程中常见的法律纠纷源头。根据我国《民法典》第七百二十五条确立的“买卖不破租赁”原则，在租赁期间内，租赁物所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。然而，该原则主要适用于一般买卖情形。当租赁房屋被国家基于公共利益需要依法征收时，所有权将收归国有，租赁合同客观上无法继续履行，从而产生法定解除事由。此时，纠纷焦点便从“能否继续租”转向“损失谁负责、如何赔”。
承租人的合法权益主要集中于以下几个方面：一是剩余租赁期限的履行利益损失。承租人基于长期租赁合同对稳定经营有合理预期，征收导致该预期落空。二是装修投入的损失。商铺经营者往往投入大量资金进行装修、改造，这些附合装饰装修物在合同提前解除时，其剩余价值若未耗尽，应获得相应补偿。三是停产停业损失。这是对商铺因搬迁导致的直接经营利润丧失、客户资源流失、商业信誉贬损等综合商业损失的补偿。四是搬迁费用及人员安置成本。此外，若征收补偿方案中包含的搬迁奖励、补助等，符合条件的承租人也应有权分享。
然而，实践中承租人的维权之路常布满荆棘。首要难题是法律地位尴尬。征收法律关系的直接当事人是征收部门与被征收房屋所有权人（出租人），承租人并非征收补偿协议的法定签约主体。补偿款项通常先行支付给房东，承租人能否获得补偿、获得多少，很大程度上依赖于房东的诚信与配合，或者需要通过与房东另行协商、诉讼来解决。其次是损失认定困难。停产停业损失、装修残值、客源损失等，往往缺乏明确、统一的评估标准，容易产生争议。再者是信息不对称与博弈能力弱。承租人通常较晚知悉征收详细方案，在谈判中处于不利地位。
为妥善处理此类纠纷，需要多方协同、制度发力。对政府征收部门而言，应在征收程序中主动识别并考虑承租人的合法权益。例如，在入户调查时登记实际承租人信息；在制定补偿方案时，明确将承租人应得补偿部分（如停产停业损失、特定装修补偿）作为考量因素，并可探索在补偿协议中增设承租人权益保障条款，或建立补偿款共管、提存机制，在出租人与承租人协商一致或经法律裁决后发放相应款项。北京市的相关实践已开始关注此问题，强调对实际经营者的合法权益予以合理补偿。
对出租人（房东） 而言，应恪守诚信原则，积极履行通知、协助义务，将征收事宜及补偿情况及时告知承租人，并依法就合同解除后的补偿分配进行协商。其获得的征收补偿款中，若包含针对承租人投入或损失的专项补偿，应予以转付。
对承租人而言，则应主动作为，依法维权。首先，应密切关注征收公告，及时主张权利。其次，全面收集并保存好租赁合同、租金支付凭证、装修合同及票据、纳税证明、经营流水等关键证据，用以证明租赁关系合法性、投入成本及经营损失。再次，积极与出租人、征收实施单位沟通协商。若协商无果，应果断寻求法律途径解决，可依据租赁合同纠纷或侵权责任纠纷提起诉讼，要求出租人赔偿相应损失。
结语：马驹桥镇机器的轰鸣终将覆盖往日的市井叫卖，但法律的回响应当守护每一份正当的经营期待。商铺租赁纠纷的化解，检验的不仅是法律条款的周延，更是社会治理中利益平衡的智慧。它要求征收行为在追求公共利益的同时，具备穿透物权表面、洞察并尊重复杂实际利益格局的能力。一个健康的城市更新生态，不应以牺牲底层经营者的合理权益为代价。
让老王们能在变迁中拿到应有的补偿，平稳过渡，不仅是公平正义的体现，也是维持商业信心、促进社会和谐的必要之举。当工业园区的蓝图绘就，我们希望看到的，不仅是崭新的厂房与道路，还有一个权利得到清晰界定、纠纷获得妥善解决的良好示范。毕竟，城市的温度，往往体现在它对最普通经营者一纸合同的尊重里。
