基本案情：产权调换房屋不明确具体，补偿决定被撤
家住江苏省南京市溧水区的喻先生在溧水城区拥有一处商业用房，因旧城区改建被纳入征收范围。
后因就补偿问题未能达成一致意见，区政府对喻先生作出了《国有土地上房屋征收补偿决定》。
在明律师事务所宋晓峰律师团队的侯森律师指导被征收人针对补偿决定提起了行政诉讼。当拿到区政府作出补偿决定的相关证据后，律师发现，在整个征收过程中，针对被征收房屋的评估报告并未依法送达给喻先生，且最终的补偿决定针对产权调换房屋的位置、面积、价格等最基本的信息都没有明确，无法达到补偿需明确具体这一基本要求。
最终，南京市中级人民法院于2020年6月18日作出本案一审判决，撤销了区政府给喻先生作出的补偿决定。
律师解析：征收补偿决定的7大审查要点
在国有土地上房屋征收领域，补偿决定直接关乎到补偿结果。人民法院在审查其合法性时，也远远不止审查以上两点，接下来笔者简要描述一下补偿决定人民法院审到底审什么内容。
首先，也是最基础的，人民法院会先审查补偿决定的作出机关是否具备主体资格。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及各地的实施细则，只有市、县级人民政府才有权力作出补偿决定。
其次，法院会审查作出补偿决定前是否履行了相应的征收程序，也就是地方政府是否作出过征收决定。
再次，法院会对补偿决定所对应的被征收房屋的基本情况作出审查，主要审查补偿决定上所记载的房屋位置、面积、产权情况是否与实际情况一致。
第四，法院会着重审查征收过程中的评估环节，这里面包括评估机构的选定程序是否符合法律规定（暨评估机构的确定是否经过被征收人协商选定，亦或协商不成采取抽签、摇号、投票等方式选出）、评估机构是否具备相应资质、评估师是否到达被征收房屋内进行实地查勘、评估师的查勘测绘结果及征收部门前期对被征收房屋的入户调查结果有无在被征收范围内公示，以及最终的评估报告或结果是否向被征收人送达并告知被征收人对评估结果享有申请复核的权利和提出期限。
第五，地方政府是否给予被征收人选择补偿方式的权利也是法院审查的重点。按照我国法律规定，国有土地上房屋征收领域被征收人有权选择货币补偿或者房屋产权调换，如政府未给予被征收人选择权，径行作出补偿决定，该补偿决定就是不符合法律规定的。
在目前的大环境下，多数被征收人还是会选择产权调换作为最终的补偿方式，法院也会延伸审查补偿决定中产权调换的房屋具体坐落、面积是否确定且唯一，审查产权调换房屋结算价格的确定是否合法。
第六，补偿决定作出前，地方政府有无与被征收人进行协商也是审查补偿决定是否合法的要点之一，这里的协商指的是对补偿结果进行实质的协商，不能片面的走过场。
最后，法院还会审查补偿决定作出后有无依法向被征收人送达、有无在被征收范围内公示，这也是决定补偿决定是否合法的要素之一。
除以上7个要点之外，法院还会审查原告是否具有提起诉讼的主体资格、是否超过起诉期限等最基本的程序审查（暨原告是否具有法定的起诉条件），这在行政诉讼的任何案件中都是要审查的，这里不再赘述。
在明拆迁律师提醒：我国几百个地级市的中级人民法院在审查补偿决定合法性的过程中标准不可能完全一致，但万变不离其宗，核心的几个要点是每个法院都要审查的，只要把握好法律对补偿决定的硬性规定就足以应对，希望以上几个判断补偿决定合法性的要点能帮助到每位被征收人。
