基本案情

张先生在成都市区租了一栋房屋，并自掏腰包进行装修，经营宾馆生意。可刚经营了3年，当地便要进行棚户区改造，张先生的宾馆被纳入征收范围。房东看到了巨额利益，在没有通知张先生的情况下，擅自签订了补偿协议。但是该协议的内容置张先生的利益于不顾，没有约定停产停业损失、装修装饰损失以及关停宾馆所造成的其它损失。张先生也频繁向征收部门反映问题，但效果很不理想，征收部门百般推脱，拒绝给张先生补偿。张先生无奈，找到了北京在明律师事务所的许玉龙律师，在许律师的帮助下，张先生踏上了诉讼维权的道路。

维权策略及解析

一、向征收部门提交补偿申请。

根据《行政诉讼法》第三十八条第一款的规定，在起诉被告不履行法定职责的案件中，原告应当提供其向被告提出申请的证据。

基于以上法律，许律师为张先生撰写了补偿安置申请，要求征收部门针对张先生这种经营性承租人予以补偿。意料之中的是，征收部门以张先生不是房屋所有权人为由，拒绝补偿。

律师说法：在履责诉讼案件中，一定要先行向相关的政府部门提交履责申请。并在得到回复后，决定是否进入诉讼程序。很多当事人会忽略这一步，导致立案困难，浪费宝贵的时间。

二、针对征收部门的回函，向基层法院提起行政诉讼。

因为征收部门拒绝补偿，张先生在许律师的帮助下，一纸诉状将征收部门告上了法庭，要求征收部门履行补偿安置职责。但维权路毕竟艰险，一审法院的观点完全支持了征收部门。法院给出的具体理由为：张先生作为征收房屋的承租人，不是补偿的对象。房屋征收部门仅与房屋所有权人签订补偿协议，如房屋租赁人对补偿不满，可以通过民事诉讼程序，与房屋所有权人解决争议。

律师说法：经营性承租人在征收过程中常处于此种尴尬境地，法律规定不够明确，征收部门又拒绝和承租人进行商谈，导致此类当事人维权极其困难，但也请当事人不要轻易放弃诉讼权利，穷尽法定程序。

三、不气不馁，坚决上诉，盼迎转机。

许律师在拿到判决后，认为一审法院在法律适用上存在一定的错误。许律师认为，第一，基于《土地管理法》及其实施条例等相关法律规定，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。故张先生享有对案涉房屋的装修装饰损失获得补偿的权利。第二，张先生作为经营性承租人，其有权利主张由于棚户区改造的推进导致的停产停业损失及搬迁安置损失。棚改项目推进至今，张先生作为经营性承租人，至今未获得任何补偿安置。第三，承租人对房屋享有占有、使用、收益的权利，是独立于房屋所有权人的权利，应当享有补偿利益，承租他人房屋进行经营也是市场经济普遍的行为，该行为遇到征收时确会对承租人造成损失。如果停产停业等损失全部给予房屋所有权人，必然会减少承租人应得的利益，或产生房屋所有权人拒不支付给承租人的情况，徒增承租人的诉累。第四，案涉棚改项目系参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》而实施的，因此根据该条例第十七条规定，对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值，因征收房屋造成的搬迁、临时安置及停产停业的补偿。根据上述规定，征收补偿的对象通常应当是被征收房屋的所有权人，但涉及用于经营的房屋被征收的情况，因征收给承租人造成的房屋装修、搬迁费用及停产停业损失等，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，承租人有权要求征收人给予补偿。本案中，案涉房屋被征收，张先生作为经营性承租人，有权要求房屋征收部门对其造成的相关损失予以补偿。

基于以上理由，张先生在法定期间内，向中级人民法院提起上诉。

律师说法：行政诉讼中，一审败诉是再正常不过的事情了，当事人应该多与律师沟通，不气不馁，全力准备二审。

四、二审终获支持，法院要求征收部门给经营性承租人补偿。

二审过程中，法院也支持的许律师的观点，认为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第二项、第三项的规定，如意承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租的房屋依法进行经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人要求的各项损失，房屋征收部门应当予以考虑。基于以上观点，二审法院决定撤销一审判决，并要求征收部门对补偿安置事宜重新作出处理。

拆迁补偿律师说法：维权道阻且艰，唯有专业和不懈才是通往胜利之门的钥匙。