导读:“住改非”房屋是指原设计用途为住宅,但实际用于生产经营并依法取得了营业执照的房屋。
基本案情
张先生坐落于哈市A区B街处门市的房屋,属于国有土地上的房屋,且依法获得了房屋的不动产权属证书。张先生的房屋建于上世纪七十年代,自上世纪八十年代开始,该房屋就被用于饭店经营。后得知自己的房屋被纳入某棚改项目征收范围,由于征收部门没有按照正式合法的征收程序实施征收,补偿条件过低,原告一直未签订补偿安置协议。
2021年,张先生收到A区政府作出的《征收补偿决定书》,其认为该《征收补偿决定书》认定事实不清,且严重侵害了自身的合法权益,张先生遂委托北京在明律师事务所的梁红丽律师代理该案。
律师介入后,对案件基本情况进行初步分析后认为,涉案《征收补偿决定书》内容不全面,存在漏项。张先生所有的房屋用于经营,有合法有效的营业执照以及税务登记证明、纳税凭证,但是涉案《征收补偿决定书》未就停产停业损失、予以补偿列项。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条之规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。本条是国有土地上有关停产停业损失补偿的规定,具体涵盖了适用停产停业损失补偿的条件、标准及指导办法三个方面。
结合实践来看,用于商业、工业等非住宅用途的房屋与被实际用于生产经营的住宅房屋,均属于上述法律规定中对停产停业进行补偿的房屋。用于商业或工业生产的非住宅房屋被征收后,必然产生停产停业损失,这在实践中是毫无争议的。但是,住改非房屋是否可以获得停产停业损失的补偿,长期以来备受争议。
另根据国务院办公厅2003年9月19日发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条的规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”
上述42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则,即对待遗留问题,不能一刀切,不能完全按照产权性质不给予“住改非”房屋有关经营方面的任何补偿。因此,虽各地具体的补偿标准各不相同,但是,不应当对停产停业损失完全不予以补偿,而是应当参照非住宅房屋的有关规定,有限制的对“住改非”房屋停产停业损失给予补偿。
因此,北京在明律师事务所律师要提醒广大被征收人:如果“住改非”房屋面临征收,一定要留存好相关的凭证,以证明现有房屋实际经营的存在。如遇到无法解决的问题,必要的时候,可以委托律师介入,这样才能更好地保障承租人的合法权益。