导读：近年来，北京核心区历史文化街区直管公房腾退项目中，“自愿退租”条款引发的群体诉讼案件显著增加。豆角胡同多起诉讼争议的焦点集中于：腾退协议中“自愿退租”是否构成对承租人的强制或诱导，进而影响其合法权益的自主处分。该问题不仅涉及《民法典》合同编的效力认定规则，更触及城市更新背景下公共利益与个体权利的平衡难题。
1、直管公房腾退的法律性质与“自愿退租”条款的规范定位
（1）行政指导与民事契约的交叉属性
根据《北京市核心区历史文化街区平房直管公房申请式换租工作通知》，直管公房腾退需以承租人“自愿申请”为前提，实施主体不得强制要求退租。此规定将腾退行为定性为民事法律行为，与行政征收存在本质区别。然而，实践中腾退常与政府主导的街区改造同步推进，导致承租人误认为退租系法定义务。
（2）“自愿退租”条款的合法性边界
意思表示真实性审查：若承租人因政策宣传中片面强调“改善居住条件”而忽略补偿标准缺陷，可能构成重大误解。参考《民法典》第一百四十七条，此类情形下签订的腾退协议可被撤销；
格式条款效力争议：部分腾退协议采用统一模板，未就补偿金额协商空间、替代房源选择权等关键事项进行差异化约定，可能违反《民法典》第四百九十六条关于格式条款提供方提示义务的规定。
2、司法实践中“强制诱导”情形的认定标准
（1）程序性瑕疵的司法审查
告知义务履行缺陷：在（2024）京XX民终XX号案件中，法院认定实施主体未向承租人完整说明“平移置换”与“货币补偿”的利弊，导致其仓促签约，构成程序违法；
补偿方案显失公平：若货币补偿标准低于同地段市场租金50%（如豆角胡同案例），可能触发《民法典》第一百五十一条关于“显失公平”的撤销权。
（2）实质性胁迫的证明难题
隐性施压手段：包括以“不签约即丧失优先选房资格”“拖延办理公租房资格”等说辞施加心理压力，此类行为虽难以直接举证，但可通过同期签约率、政策宣讲记录等间接证据推定；
权利救济渠道阻断：部分街道办在腾退过程中宣称“异议者将纳入违建拆除范围”，实质上混淆行政强制与民事协商的界限，构成权利行使障碍。
3、承租人权利救济路径的优化建议
（1）完善协议签订阶段的保障机制
强制第三方见证：借鉴（2025）京XX民特XX号裁定，要求公证机构对腾退协议签署过程全程录像，确保意思表示真实性；
增设冷静期制度：参照《消费者权益保护法》，赋予承租人签约后7日内无理由反悔权。
（2）强化司法审查的实质化导向
建立补偿标准听证程序：法院可依职权启动专家评估，对比腾退补偿与同地段房屋市场价值，避免“一刀切”定价导致的实质不公；
引入群体诉讼示范判决：对豆角胡同等同类案件选取典型判例先行裁判，统一“强制诱导”认定尺度，减少司法资源重复消耗。
（3）行政监管的补位作用
明确腾退主体权责清单：根据《北京市住房租赁条例》第三十条，禁止实施主体以停水断电、滋扰居住等非法手段推进签约；
建立腾退补偿专项审计：由区级审计部门对补偿资金分配进行年度核查，防止截留、挪用等侵权行为。
结语：
豆角胡同群体诉讼暴露出直管公房腾退中“自愿退租”条款的实践异化风险。解决该问题需构建“意思表示审查—补偿标准听证—司法救济保障”的全链条治理机制。建议修订《北京市直管公房管理办法》，增设腾退程序透明度条款，并通过典型案例发布明晰“强制诱导”的裁判规则，最终实现历史文化保护与居民权益保障的协同发展。
