导读：近年来，城市更新与历史街区保护催生了大量“恢复性修建”项目。在此背景下，铁树斜街商铺承租人在面临施工导致的营业中断时，能否主张营业损失补偿成为实务争议焦点。这一问题涉及租赁合同法律效力、征收补偿立法规则以及公平原则的平衡，需结合现行法律框架与司法实践综合分析。
1、“恢复性修建”行为的法律性质辨析
“恢复性修建”不同于强制征收行为，其本质属于政府主导的城市更新项目。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，征收补偿范围包括房屋价值、搬迁费用及停产停业损失等，但该条例未直接适用于非征收性质的修缮工程。
司法实践中，法院倾向于将“恢复性修建”归类为公共利益驱动的特殊施工行为。参考（2017）京0108民初19357号判决，地铁施工导致商铺经营受损案件中，法院虽未认定施工方构成侵权，但基于公平原则支持了租金损失补偿。这表明，即便缺乏直接法律依据，承租人仍可通过合同关系或公平原则主张权益。
2、承租人主张营业损失的权利基础
（1）租赁合同约定优先原则
根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是确定双方权利义务的核心依据。若合同中明确约定“因政府行为导致经营损失由出租方承担”或类似条款，承租人可直接依据合同主张赔偿。反之，无约定时需寻求法定救济路径。
（2）用益物权保护规则
《民法典》第三百二十七条规定，因不动产被征收、征用影响用益物权的，用益物权人有权获得补偿。商铺承租人作为实际经营者，其对房屋的使用权构成用益物权，施工导致的营业中断可视为“影响用益物权行使”的情形。
（3）公平原则的司法适用
最高法在（2025）行赔复字第XX号判例中指出，行政机关因拖延履行补偿职责导致被征收人损失的，应承担赔偿责任。类比至“恢复性修建”场景，若施工方未合理通知或延长工期，可推定存在过错，承租人可主张公平补偿。
3、承租人主张补偿的具体路径
（1）协商分配机制
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十四条，承租人可通过与出租人协商参与补偿款分配。实务中，补偿协议若未明确排除承租人利益，法院可能支持其对装潢、搬迁补助等项目的独立请求权。
（2）民事诉讼救济
当协商未果时，承租人可基于以下事由起诉：
合同履行障碍：主张施工导致租赁合同目的无法实现，请求解除合同并赔偿预期利益损失；
添附物补偿：对自行投资的装潢、设备等，依据《民法典》第三百二十二条主张折价补偿；
间接损失索赔：提供纳税证明、历史营收数据等，量化停产停业损失。
（3）行政补偿例外情形
若“恢复性修建”被认定为变相征收行为，承租人可依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第三款，要求纳入停产停业损失补偿范围。此时需举证证明施工行为具有征收实质特征（如永久性占用、产权转移）。
4、举证责任与实务难点
因果关系证明：承租人需证明营业额下降与施工行为存在直接关联，可通过同期财务数据、周边商户经营对比等完成举证；
损失计算标准：参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条，损失通常按施工期间平均利润或行业基准收益率核定；
风险预见义务：若合同中约定“承租人自愿承担市政施工风险”，可能构成免责事由。
结语：
铁树斜街商铺承租人能否获得“恢复性修建”导致的营业损失补偿，取决于法律性质认定、合同约定完备性及证据充分性。在现行法律框架下，承租人应优先完善租赁合同条款，明确施工损失分担机制；同时注重经营数据留存，为未来可能发生的诉讼储备证据。随着城市更新立法完善，建议相关部门将承租人权益纳入补偿细则，实现公共利益与个体权利的均衡保护。
