导读：在广州市海珠区瑞宝街道南社街，一场关于城市更新与商户权益的争议正在发酵。数十家临街商铺的经营者联名质疑：工业大道南路以北新规划的融资商办区，是否以“公共利益”之名，挤占了他们的回迁权益？商户们手持租赁合同，指着即将被拆除的店面，质问“我们的经营权如何保障？”
1、城市规划的法律边界：程序正义与实体权益的双重拷问
（1）规划合法性审查：程序是否透明？
根据《城乡规划法》，地方政府制定规划需遵循公众参与、专家论证、风险评估等程序。然而，瑞宝街道商户普遍反映，此次融资商办区规划的信息披露存在滞后性，多数人仅在拆迁通知下达后才知晓规划内容。这种“事后告知”模式，是否违反了规划公开透明的法定要求？
值得注意的是，市场监管总局等四部门在《关于推动高效办成企业迁移登记“一件事”的指导意见》中明确要求“提高政策的透明度和可预期性”，强调政务服务的公开性。若规划程序未充分保障商户知情权，可能构成对行政程序正当性原则的背离。
（2）公共利益 vs. 商业利益：如何界定“必要性”？
《民法典》第243条规定，征收需基于“公共利益”需要。然而，融资商办区的建设是否属于“公共利益”范畴？司法实践中，商业开发项目常因利益混合性引发争议。例如，2023年某地法院曾判决，以商业综合体为主的改造项目不得直接适用“公共利益”条款强制征收。
此案中，若新规划实质服务于特定企业的经营需求，则可能面临法律性质质疑。商户可依据《优化营商环境条例》第69条，主张政府不得“违法干预市场主体经营自主权”，要求重新评估规划的必要性。
2、商户回迁权益的法律保障：从合同权利到政策承诺
（1）租赁合同的效力延续性
多数商户与业主签订的租赁合同中包含“遇拆迁优先续租”条款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，因不可归责于双方原因导致合同无法履行，承租人有获得补偿的权利。但现实中，开发商常以“规划调整”为由拒绝履行续租承诺，引发法律争议。
值得注意的是，民营经济促进法第22条明确要求“保护民营企业财产权”，禁止“以行政区划调整、政府换届等为由违约毁约”。若商户能证明政府或开发商存在单方违约行为，可主张损害赔偿。
（2）地方政策中的回迁承诺效力
部分地区为推进城市更新，曾出台“原址回迁”“经营补偿”等政策。例如，武汉市在经开区企业迁移改革中，通过设立联合服务专窗实现“一日办结”，保障企业迁移后的经营连续性。此类政策虽非法定义务，但基于行政信赖保护原则，商户可主张政府应兑现先前承诺。
3、纠纷解决的制度路径：协商、诉讼与第三方评估
（1）多元化协商机制的构建
借鉴天津市跨省迁移“一站式服务”经验，地方政府可搭建商户、开发商、规划部门的三方协商平台，引入独立评估机构测算商铺价值损失，探索“货币补偿+异地安置”的组合方案。
（2）司法审查的突破空间
若协商未果，商户可提起行政诉讼，请求法院审查规划合法性。2024年某地案例中，法院因“规划未进行交通影响评价”判决撤销相关许可，为类似案件提供参考。此外，集体诉讼制度的运用可降低个体维权成本。
（3）第三方监督机制的引入
依据《防范和处置非法集资条例》中“动态调整和问题处理机制”的设计思路2，可建立由人大代表、律师、商户代表组成的监督委员会，对规划实施过程进行全程跟踪，确保程序公正。
4、制度优化的方向：从“管理思维”到“共治理念”
（1）完善规划参与程序
建议修订《城乡规划法》，增设“受影响主体听证会”环节，要求规划草案公示期间召开商户听证会，并将意见采纳情况作为审批要件。
（2）建立回迁权益保障基金
参考政府性融资担保体系对小微企业的支持模式，可从土地出让金中提取一定比例设立专项基金，用于补偿因规划调整受损的商户。
（3）推广“数字孪生”技术应用
利用三维建模技术，在规划阶段模拟商铺回迁后的经营场景，通过可视化演示消除商户疑虑，增强决策科学性。
结语：让法治成为城市更新的“定盘星”
瑞宝街道的争议绝非孤例，它揭示了一个更深层的命题：在城市化狂飙突进的时代，如何让法治既成为发展的“助推器”，又充当权益的“守护者”？答案或许藏匿于细节之中——当政府在线传递《准迁函》时展现的高效1，当金融机构为小微企业定制“一业一策”信贷产品时的温度，这些碎片化的进步，正拼凑出一幅“权利友好型”城市治理的图景。
未来，唯有将商户的“回迁焦虑”转化为制度完善的动力，让每一份租赁合同的权利都被郑重对待，每一份城市规划的蓝图都经得起法律检验，方能实现“城市让生活更美好”的初心。毕竟，一座文明的城市，不应只有摩天大楼的“高度”，更应有守护小商户灯火的“温度”。
