导读：“合同白纸黑字签了五年，这才第三年，河道要整治，让我下个月就搬？” 在凤城河畔经营咖啡馆的小林，拿着租赁合同，看着窗外的征收公告，陷入了双重迷茫。一方面，生意被迫中断，精心设计的工业风装修才刚回本；另一方面，他不知该找谁“算账”——是找房东理论违约，还是向发布公告的征收办公室索要补偿？
这并非小林的个人困境，而是城市更新中一个经典的法律“三角债”难题。承租商户，作为实际经营者，投入了装修、积累了客源，却因并非房屋产权人，在征收补偿的链条中处于尴尬境地。停产停业损失和装修残值这两笔关乎生存的补偿，究竟应该落在谁的头上？房东和征收主体之间，责任如何划分？
1、法律关系的“三角结构”：承租人权利的独立性与从属性
要厘清责任，首先要看清法律关系的结构。这里存在三个主体、两层法律关系：
征收主体与被征收人（房屋所有权人/房东）：这是征收补偿关系。基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收主体应对被征收人（房东）给予补偿，补偿范围包括房屋价值、装修损失、停产停业损失等。
房东与承租人（商户）：这是房屋租赁合同关系。受《民法典》合同编调整。征收导致租赁合同无法继续履行，构成合同解除的事由。
承租人的特殊之处在于：他并非征收关系的直接当事人，却是征收行为最直接的利害关系人，其损失是实实在在的。他的权利，一部分来源于租赁合同（向房东主张），另一部分则需要透过房东，从征收补偿中获取。
2、两大核心损失的追索路径与责任划分
（1）停产停业损失：穿透“产权”屏障，直指“经营”实质。
责任主体之争：从损失本质看，停产停业损失是因征收导致经营活动中断而产生的。虽然房屋产权属于房东，但实际经营并产生收益的是承租人。因此，这笔损失的补偿对象，依法应当是对房屋进行合法经营、并因此受到损失的主体，即承租人。
法律与实践依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及各地实施细则，停产停业损失补偿是给予“被征收人”的。但在实践中，尤其是地方性规定和司法判例中，普遍认为当房屋由承租人实际用于经营时，该部分补偿应归属承租人。征收主体或评估机构通常会要求提供合法有效的营业执照、纳税证明等，以确认实际的经营者。
责任划分：征收主体有义务在补偿方案中明确停产停业损失的计算方式，并在与房东结算时，厘清该部分补偿的归属，或要求房东提供承租人信息以便直接支付。房东有义务如实向征收主体申报房屋存在租赁关系及承租人信息，并协助承租人获得其应得的停产停业损失补偿。若房东截留该部分补偿，承租人可依据租赁合同及法律规定，向房东追索。
（2）装修残值（或装修损失）：区分“形成”与“补偿”环节。
责任划分的关键：装修是承租人出资完成，附合在房东的房屋上。征收时，装修作为被征收房屋的添附物，其价值（残值）被一并评估，并包含在给予房东的房屋价值补偿或专项装修补偿中。
承租人的主张路径：
路径一（主要）：向房东追索。这是基于合同关系。因征收导致合同提前解除，房东因征收获得了包含装修残值的补偿，而承租人蒙受了装修投入的损失。根据公平原则和《民法典》相关规定，承租人有权要求房东返还其取得的、对应于承租人装修残值的那部分补偿款。租赁合同中对装修处置有约定的从约定；无约定的，可协商或诉讼解决。
路径二（辅助）：关注征收补偿方案。承租人应主动了解征收补偿方案中关于装修补偿的具体规定和评估结果。如果评估明显不合理，遗漏或低估了装修价值，承租人可以自己的名义或通过房东，向评估机构提出异议，申请复核鉴定，以保障作为最终来源的补偿基数公平合理。
3、承租人的行动指南：主动介入，固定证据，明确目标
面对拆迁，承租人绝不能做“沉默的羔羊”，应主动作为：
立即行动，固定核心证据：整理并复印租赁合同、装修合同与付款凭证、营业执照、近年纳税证明、经营流水等，证明合法经营身份、装修投入和经营状况。
书面通知房东并抄送征收方：正式向房东发函，告知因征收导致合同无法履行，要求其在与征收方协商补偿时，明确区分并保障承租人的停产停业损失及装修残值权益，并可同时将承租人身份信息和诉求书面告知征收实施单位。
积极参与评估过程： 在房屋评估时，主动向评估人员说明装修情况、提供造价依据，确保装修价值不被遗漏或低估。
明确谈判与诉讼目标：
首要目标：争取征收方或房东将停产停业损失补偿直接支付给自己。
核心目标：从房东处获得装修残值的合理返还。可依据装修发票、合同剩余期限，计算未摊销的装修价值作为谈判基础。
底线保障：若房东拒不返还，应准备依据租赁合同和法律规定，提起民事诉讼，要求房东返还不当得利（即其获得的装修补偿中属于承租人的部分）并赔偿损失。
结语：让实际经营者的汗水，不被制度的三角地带淹没
凤城河的整治，是为了清澈的河水与更美的风景。这份公共利益的价值，不应通过对小林这样实际经营者合法权益的模糊处理来实现。清晰的责任划分，是现代法治的应有之义。征收主体在设计补偿方案时，就应预设租赁情形的存在，建立直接对接合法经营承租人的通道；房东则应恪守诚信，扮演好信息传递与补偿款中转的角色，而非利益的截留者。
