导读：“做地”模式作为城中村改造的一种新方式，近年来在广州等地得到了广泛应用。这种模式通过政府或城投公司主导土地前期整理工作，形成净地后再进行出让，旨在提高土地利用效率，解决过去改造中开发商与村民在补偿标准上扯皮的问题。然而，这一模式的实施也带来了新的法律问题，如补偿标准的确定、改造主体的责任界定等。
1、城中村改造的法律背景与政策依据
（1）法律背景
城中村改造涉及多个法律领域，包括土地管理法、城乡规划法、国有土地上房屋征收与补偿条例等。这些法律法规为城中村改造提供了基本的法律框架。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，征收补偿应包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外，《广州市城中村改造条例》作为全国首个专项针对城中村改造的地方性法规，进一步细化了改造方式和补偿标准。
（2）政策依据
近年来，广州市政府出台了一系列政策文件，支持城中村改造工作。例如，2023年广州市人大常委会发布的《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》提出，征收补偿应按照经依法批准公布的标准公开执行，土地供应应实行净地出让。这一政策导向为“做地”模式的实施提供了明确的政策支持。
2、被征收人权益保护的现状与问题
（1）补偿标准的合理性
在“做地”模式下，被征收人的补偿标准是一个关键问题。根据相关文件，做地模式对房屋合法面积的补偿标准进行了明确，但对一些特殊情况，如“住改商”房屋的补偿标准较为严格。这可能导致部分被征收人对补偿标准不满意，从而引发纠纷。
（2）征收程序的规范性
征收程序的规范性是保障被征收人权益的重要环节。在渔沙坦村改造中，涉及改造意愿表决、改造方案编制报批等流程。然而，部分被征收人反映，改造过程中的信息公开不足，导致他们对改造方案和补偿标准了解不够清楚。
（3）被征收人的参与度
被征收人作为城中村改造的直接受影响者，应当有权参与项目的决策过程。但在实际操作中，被征收人的参与度往往较低。例如，在改造方案的制定过程中，被征收人的意见未得到充分听取，导致改造方案与被征收人的实际需求脱节。
3、完善被征收人权益保护的法律建议
（1）完善补偿机制
应进一步完善补偿机制，确保补偿标准公平合理。首先，应建立科学合理的评估体系，充分考虑房屋的市场价值、区位因素、用途以及停产停业损失等因素。其次，应完善补偿方式，给予被征收人更多的选择权，如货币补偿、房屋产权调换等。最后，应建立补偿标准动态调整机制，根据市场价格变化及时调整补偿标准，确保被征收人的生活水平不因征收而降低。
（2）规范征收程序
征收程序的规范性是保障被征收人权益的重要保障。应严格按照法律规定进行操作。首先，土地征收部门应依法拟定征收补偿方案，并在征收范围内进行公告，征求公众意见。其次，征收决定作出前，应当进行社会稳定风险评估，确保征收工作的平稳推进。最后，征收决定作出后，应当及时公告，并告知被征收人行政复议、行政诉讼等救济权利。
（3）加强公众参与
公众参与是保障被征收人权益的重要途径。应充分保障被征收人的知情权、参与权和监督权。首先，应加强信息公开，及时向被征收人公布征收补偿方案、评估结果等重要信息。其次，应建立公众参与机制，通过听证会、座谈会等形式，充分听取被征收人的意见和建议。最后，应加强对征收工作的监督，确保征收工作依法依规进行。
（4）强化司法救济
司法救济是保障被征收人权益的最后一道防线。被征收人如对征收决定或补偿方案不服，有权依法申请行政复议或提起行政诉讼。人民法院应依法受理被征收人的诉讼请求，公正审理征收案件，切实维护被征收人的合法权益。同时，应加强对行政机关的司法监督，推动行政机关依法行政，确保城中村改造工作的合法性与公正性。
4、结论
广东天河区渔沙坦村的城中村改造项目是推动区域城市更新和可持续发展的重要举措。然而，在改造过程中，必须依法保障被征收人的合法权益。通过完善补偿机制、规范征收程序、加强公众参与和强化司法救济，可以有效平衡公共利益与个人利益之间的关系。未来，随着城中村改造的深入推进，我们应进一步完善相关法律法规，加强社会治理能力现代化建设，为城中村改造提供更加坚实的法治保障，推动城市可持续发展，让城中村成为人民美好生活的空间载体。
