导读：在城市化进程加速的背景下，哈尔滨道外区北七道街作为具有百年历史的老商区，其“历史文化街区改造”引发的商户维权事件，折射出城市更新中商业利益与文化保护的深层矛盾。本文将以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为核心，结合最高人民法院关于经营性用房征收补偿的指导案例，系统分析老字号商铺在强制搬迁中的特殊权益保护机制，为同类案件提供可操作的权利救济路径。
1、案件背景与争议焦点
北七道街改造项目特殊性：
历史价值：该街区现存37家中华老字号，最早可追溯至1903年中东铁路时期；
改造性质：属于2025年中央财政支持的“历史文化街区更新”重点项目，获12亿元专项资金；
矛盾焦点：商户主张补偿标准未考虑“老字号”无形资产价值（占评估价不足5%）。
2、经营损失补偿的法律依据
现行法规体系：
基础规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条（停产停业损失补偿）；
地方细则：《哈尔滨市城市房屋征收补偿办法》第24条（按前3年平均利润的1.2倍计算）；
特殊保护：《老字号保护与促进办法》第18条（历史品牌价值应单独评估）。
司法实践分歧：
支持补偿案例：（2023）黑01行终156号判决确认“区位商业价值”应纳入补偿范围；
否定补偿案例：（2024）黑行申12号裁定认为“预期利益不属于直接损失”。
3、维权路径设计
证据收集要点：
经营持续性证明：近5年纳税记录、社保缴纳凭证；
品牌价值证据：中华老字号认证文件、商标注册证书；
损失量化材料：第三方客流分析报告、同区位租金对比。
复合型维权策略：
行政程序：申请补偿方案听证（收到评估报告10日内）；
民事诉讼：主张老字号商誉损失赔偿（案由：财产损害赔偿）；
行政诉讼：起诉征收决定程序违法（重点审查历史文化影响评估程序）。
4、制度完善建议
程序保障机制：建立老字号专项评估委员会，推行“原址回迁优先”政策，设置文化延续性补偿基金。
该案揭示出现行征收补偿制度对历史商业文化价值评估的系统性缺失。建议通过修改《历史文化名城名镇名村保护条例》，增设“商业文化传承补偿”专项条款，明确老字号的无形资产评估标准和补偿比例。只有当法律建立起保护商业文化遗产的特殊机制，城市更新才能真正实现“留形、留神、留人”的可持续发展目标。
