导读：在“城中村”改造的征收实践中，无证房屋的补偿问题始终是矛盾最为集中的法律痛点。对于住户而言，无证并不意味着“无权”。从法律视角审视，这类房屋的形成往往涉及复杂的历史遗留因素，其补偿资格的认定核心在于区分“历史形成的无证房”与“恶意违建”。根据相关司法裁判规则，对于因历史原因未办理权证但长期居住使用的房屋，征收部门不得以“无证”为由“一刀切”地不予补偿。
因此，住户能否获得合理安置，关键在于其能否证明房屋的合法来源、建造年代及实际居住事实。这不仅是财产权的博弈，更是对征收补偿中“以人为本”原则的灵魂叩问。如何从政策层面细化认定标准，保障这部分群体的居住权，是城中村改造中必须直面的课题，也是被征收人维权的关键所在。
1、“无证”不等于“违建”：历史经纬下的权利认定困局
“城中村”无证房的普遍成因，恰恰是法律演进的历史断层。1987年《土地管理法》实施前，农村建房多依习惯法；1990年《城市规划法》施行后，乡村规划许可制度仍长期缺位；2008年《城乡规划法》全面落地，但执法资源长期难以覆盖城郊结合部。
最高人民法院（2018）最高法行申5425号判例确立的核心规则是：对历史遗留的无证房屋，不能简单以“无证”即“违建”论处。 征收补偿中，应区分三种情形——
合法历史建筑：2008年1月1日《城乡规划法》施行前已建成、符合当时土地利用总体规划的，可参照合法建筑补偿；
可补正瑕疵建筑：虽无完整审批手续，但已取得乡镇政府备案、缴纳过配套费、或长期未被查处形成“行政默许”的，经公示无异议后可予适当补偿；
纯粹违法建筑：执法部门已作出限期拆除决定且生效、当事人未在法定期限内救济的，方可适用“零补偿”或“仅补残值”。
2、信赖利益保护：政府默许下的“逆袭”通道
比历史成因更具杀伤力的武器，是行政信赖利益保护原则。北京2025年某机械厂案中，企业2002年经镇政府招商入园、持备案文件建设厂房，虽未办规划许可，法院仍判令按重置成本赔偿建筑价值1200万元，理由是：“行政机关长期未履行查处职责，视为对现状的默许；企业基于政府行为产生的合理信赖，应予保护” 。
“城中村”住户应系统收集三类证据——
默许证据：村委会历年收取卫生费、电费的收据，丈量宅基地的原始记录，邻里书面证言；
依赖证据：户口迁入记录、子女入学证明、农龄登记档案——证明家庭以该房屋为生活中心持续数十年；
投入证据：翻修建材采购凭证、水电增容缴费单、老照片对比（显示房屋长期存在且未被查处）。
一旦成立“信赖利益”，补偿项目可从建材残值扩展至重置成本、搬迁费、临时安置费，部分案例甚至支持区位价差额补偿。
3、补偿路径的“二分法”与谈判策略
对于被征收人，现实路径并非“全有或全无”：
第一层次：房屋本体补偿的争取
若能证明房屋建于2008年前、符合乡规、长期居住，应坚持按重置成本成新率评估——框架结构约1200-1800元/㎡，砖混800-1200元/㎡，不低于合法房评估价的70%。若被认定为违建，仍应主张建材残值独立评估，而非接受征收方“一口价”打发。
第二层次：附属权益的完全补偿
搬迁费：无论房屋是否合法，搬迁是事实行为。家具、农具、杂物搬迁费用必须足额补偿。
临时安置费：被腾退人的居住权应予保障，按同区位租房市场价核定，与房屋合法性无关。
停产停业损失：若长期利用房屋从事合法经营（有营业执照、纳税记录），即便房屋无证，经营损失仍应参照《征收条例》第二十三条计算——前三年平均利润的6-12个月 。
4、行政救济的“黄金60日”
2026年《行政复议法》修订后，对违建认定结论的复议期限仍为60日。若收到《限期拆除决定书》，必须在60日内申请行政复议或6个月内提起行政诉讼。逾期未救济，房屋将被依法拆除，届时仅能就强拆程序违法主张国家赔偿，实体补偿空间将极度收窄。
结语：法律不能因为一纸证照的缺失，就抹去一栋房子三十一年遮风避雨的功德。征收员如果愿意坐下来，听听这房子的来历，翻翻那些发黄的户口页，也许会在评估报告里多写一行字：“历史成因复杂，信赖利益成立，建议参照合法建筑90%比例协商补偿。”这行字，不是对违法的纵容，而是对时间的敬畏——瓦片下有户口，无证亦有年轮。
