上千平米仓库被按违建查，真的“无证即违建”吗？

上世纪90年代通过法院执行程序合法取得的上千平米仓库，却被城管部门一纸“责令限期拆除决定”推到了风口浪尖。更令人费解的是，在当事人起诉要求撤销该决定时，一审法院竟称对规划部门出具的“复函”不予审查，若要质疑需单独起诉。面对“无证即违建”的裁判逻辑，在明律师通过疑难案件研讨给出了截然不同的专业判断。

上世纪90年代，委托人通过法院的民事执行程序，取得了位于某村集体土地上的仓库房屋，面积足有上千平方米。多年来，这座仓库一直是委托人合法经营和存储物资的重要场所。

然而，2025年，当地城管执法部门对这处仓库展开了调查。经过函询规划部门并取得复函后，城管部门认定涉案建筑未取得规划许可手续，依据《城乡规划法》第64条的规定作出了责令限期拆除决定。

“明明是法院执行程序得来的仓库，怎么就成了违建？难道法院会把违建当作可供执行的合法财产，执行给债权人吗？”百思不得其解的委托人，向当地法院提起了行政诉讼，请求撤销涉案责令限期拆除决定书，让仓库恢复“非违建”的身份。

然而，案件审理中，一审法官的态度让代理律师大为震惊。

法官明确表示，不会在本案中对规划部门的复函行为进行审查。若当事人对该复函的结论不服，需单独提起行政诉讼。

这一裁判思路的背后，是一套简单粗暴的逻辑：“无证即违建” ——只要没有规划许可手续，就是违法建筑；既然是违法建筑，就应当限期拆除或者改正。而本案中的复函明确涉案建筑无法采取改正措施消除对规划的影响，那么被诉的限期拆除决定自然就没有问题。

“目前本案已进入二审，一审法官‘无证即违建’的执念，对裁判结果产生了直接影响。”在明律师在疑难案件研讨中指出。

在疑难案件研讨中，与会律师一致认为，根据最高人民法院此前的相关裁判及理论界的广泛讨论，规划部门出具的“复函”一般不具有可诉性。

这是因为，规划部门出具的“复函”并非针对违建当事人，而是向函询的城管执法部门或者镇街作出。其内容通常仅包括明确涉案建筑是否办理过产权登记，是否办理过建设工程规划许可证，以及是否属于“无法采取改正措施消除对规划影响”等事实层面，不涉及责令限期拆除/改正等给当事人新增权利义务的内容。

此种情形下的“复函”，应当属于典型的过程性行为、内部行为，不会对外产生法律效力，也就不具有可诉性。

最高人民法院在2020年3月作出的（2016）最高法行申4762号《行政裁定书》中明确指出，规划部门应城市管理部门要求所作规划鉴定意见的回函，系相关部门之间的内部行为，不对当事人的权利义务产生实际影响，系城市管理部门执法的参考依据，是否采信该规划鉴定意见，最终由城市管理部门自行决定。

本案还有一个不容忽视的关键情节：涉案仓库建于上世纪90年代，所在村的村委会明确认可，村内相当一部分房屋均未办理证件，涉案仓库属于典型的历史遗留原因形成的无证建筑。

最高人民法院在相关案例中明确指出，因历史原因造成的无证房屋，不能一刀切认定为违建。最高法认为原审法院未充分考虑本案属于历史遗留的特殊情况及土地使用现状，确实存在处理不当，因此指令一审法院重新审理该案。

司法实践中，多地已经确立了“尊重历史、实事求是”的处理原则。厦门市的未登记建筑处理办法明确规定，对于1990年4月1日前已建造的房屋，无审批手续或审批手续不完整的，可参照合法建筑予以补偿安置。北京市也出台新政，为城市更新范围内因历史原因形成的无手续建筑提供了分类处置路径。

回到本案，涉案集体土地上仓库并未涉及非法占用农用地，建造于至少30年前，且村内大量房屋均存在类似的无证情况。在此前提下，当地城管部门对其“痛下杀手”责令限期拆除，明显不符合比例原则。

参与本次疑难案件研讨的在明律师最后强调，“无证即违建”的落后认知一定要得到彻底的扭转。“尊重历史照顾现实”，不将当年行政法治不完善、行政机关不作为的后果强加到老百姓头上，这是2025年的今天“实质性化解行政争议”的必然要求和基础性要求。

在起诉责令限期拆除决定的案件中，法院应当对被告作出责令限期拆除决定所依据的事实和程序进行全面审查，而不能将关键证据——规划部门的复函——排除在审查范围之外。指引当事人单独起诉“复函”的做法，既不符合司法效率原则，也增加了当事人的诉讼负担，更与全面审查的司法精神背道而驰。

一旦遇到类似情况，当事人切勿在“无证即违建”的逻辑面前自我怀疑或放弃维权。应当在专业律师的指导下，坚决通过行政复议或行政诉讼撤掉责令限期拆除的决定，避免“白拆”的最糟糕情形，有效维护自己的合法财产权益。

对于2025年的今天而言，“无证即违建”早已不是放之四海而皆准的铁律。历史遗留、基本居住需要、比例原则等因素，都应当在违建认定中得到充分考量。法律的天平，终究要向着公平与正义的方向倾斜。