导读：在长江经济带港口扩建等重大基础设施建设中，土地征收补偿标准的确定是被征收人最为关注的核心问题。对于国有土地上的房屋征收，法律明确规定补偿标准不得低于类似房地产的市场价格；对于集体土地的征收，补偿标准则以区片综合地价为基准。然而，当港口扩建涉及的土地位于城市规划区内、其实际区位价值已与国有土地趋同时，被征收人能否要求参照类似房地产的市场价格进行补偿？
1、国有与集体土地补偿标准的制度差异
国有土地上房屋征收与集体土地征收，在法律上适用不同的补偿标准。这一差异源于两种土地所有制的不同性质以及征收制度的立法目的差异：
对于国有土地上房屋征收，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这一标准强调的是被征收房屋的市场交易价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照市场比较法、收益法或成本法评估确定。被征收人有权要求按照同区域、同类型房屋的市场价格获得补偿。
对于集体土地征收，《土地管理法》第四十八条规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。区片综合地价的制定，综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素。集体土地上房屋的补偿标准由省、自治区、直辖市规定，通常按照重置成本法核算，根据被征收房屋的结构、建筑面积、成新程度等因素确定重置成新价。
两种补偿标准存在显著差异：国有土地补偿以市场价格为基础，集体土地补偿以区片综合地价和重置成本为基础。在一般情况下，国有土地上的补偿标准高于集体土地。然而，当集体土地的实际区位条件和市场价值已经与国有土地高度趋同时，继续严格适用集体土地补偿标准可能导致实质上的不公平。
2、参照国有土地标准补偿的法律依据与适用条件
最高人民法院通过司法解释为特定情形下的标准参照提供了法律依据。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
这一规定确立了参照国有标准补偿的基本规则，其适用需要满足以下条件：
第一，征收集体土地时未就地上房屋及其他不动产进行安置补偿。这意味着，如果在征收集体土地的同时已经对地上房屋进行了补偿，则不再适用参照规则；只有在“先征后补”或补偿滞后导致房屋所在地已纳入城市规划区的情形下，才能参照国有标准。
第二，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区。这是最核心的条件。如果征收时房屋所在地尚在农村范围，即使后期被纳入城市规划区，也不适用参照规则。关键在于“补偿安置时”这一时间节点的区位状态。
第三，土地权利人主动提出请求。法院不会主动适用参照规则，需要被征收人主动提出请求并举证证明符合条件。
第四，扣除已经取得的土地补偿费。参照国有标准补偿时，应当将已经按照集体土地标准获得的土地补偿费予以扣除，避免重复补偿。
在长江经济带港口扩建项目中，如果涉及的城市周边集体土地在补偿安置时已纳入城市规划区，被征收人完全可以依据上述司法解释，请求参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。
3、被征收人主张参照国有标准的举证策略与维权路径
在港口扩建土地征收中，被征收人若要成功主张参照国有标准补偿，应当注意以下策略：
第一，收集证明房屋所在地已纳入城市规划区的证据。被征收人应当向自然资源部门申请政府信息公开，获取城市规划图、城市总体规划、控制性详细规划等文件，证明在补偿安置时点，房屋所在地已被纳入城市规划区范围。
第二，证明征收与补偿之间存在时间差。被征收人应当提供证据证明：征收集体土地的行为发生在前，而地上房屋的补偿安置发生在后；或者补偿安置时，所在地已因城市发展而被纳入城市规划区。
第三，委托专业评估机构对被征收房屋按国有土地标准进行评估。被征收人可以自行委托具有资质的评估机构，按照国有土地上房屋征收的评估方法，对房屋价值进行评估，以作为谈判和诉讼的依据。
第四，在补偿协商和诉讼中明确提出参照请求。被征收人应当在补偿协商阶段以书面形式向征收部门提出参照国有标准补偿的请求；协商不成的，在行政复议或行政诉讼中明确提出这一主张，并提交相应的证据材料。
第五，注意诉讼时效。对补偿决定不服的，应当在法定期限内（收到补偿决定之日起60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼）及时启动救济程序，避免因超期而丧失权利。
结语：长江经济带港口扩建土地征收中，被征收人能否要求参照类似房地产市场价格补偿，关键在于被征收房屋在补偿安置时是否已纳入城市规划区。最高人民法院的司法解释为这一情形下的参照补偿提供了明确的法律依据。被征收人应当充分了解自身权利，在符合条件时积极主张参照国有标准补偿。征收部门也应当在制定补偿方案时，充分考虑被征收土地的区位实际，对于已纳入城市规划区的集体土地，主动适用或参照国有土地补偿标准，以避免因补偿标准过低引发的争议。
