农村的房屋拆不出城里的补偿价值，2020年会迎来拐点吗？

导读：在征地拆迁领域中，最令广大农民朋友不服气的一点就在于，自己的房屋无论怎样评估、救济，始终无法获得与哪怕相邻几百米的城镇房屋的补偿价值。“同房不同价”的现象长期存在，而一旦失地农民朋友又可能面临身份的巨大转变，被迫拿着“农村价值”的房屋补偿款去当城里人。那么，这种让人不爽的局面在2020年会迎来拐点、改观吗？在明律师为大家简要剖析这其中的奥妙。

作者丨王小明    北京在明律师事务所

【要点一：集体经营性建设用地入市助推农村土地价值提升】

新修订的《土地管理法》第63条明确规定了集体经营性建设用地入市的条件、程序和其他规制内容，这就为农村集体土地在2020年的升值之路开启了一道大门。

尽管我们曾多次撰文指出，“集体经营性建设用地”这一概念所涉及的土地面积占比太低，且其入市交易仍要受到诸多限制，并非完全意义上的“市场化”，但这毕竟是打开了一个口子，对农村土地的总体价值具有一定的指标意义和心理层面的影响。

可以明确的一点是，“城”与“乡”的界限将逐步模糊化，城乡二元的模式终将被彻底打破。而在这一过程中，农民的土地价值将有望通过征地补偿款之外的其他形式得以展现，征收土地并非唯一的选项。

【要点二：农村宅基地“盘活利用”，房屋不再没有“市场价值”】

以往的观点是，之所以农村房屋在补偿价值上无法与城市房屋相比拟，很重要的原因之一在于其受制于农村宅基地的严格管理制度，不能够以任何形式跨村集体流转、交易，进而没有市场价值。

然而新修订的《土地管理法》和此前推行多年的农村“三块地”制度改革联手打破了这一藩篱。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

在此背景下，各地纷纷出台实施细则，有的允许农村宅基地跨村、镇在县域内交易甚至拍卖，有的鼓励村民自愿退出宅基地后入住集中安置小区，按期限领取土地增值收益的分红，还有的直接吸引城市里来的文化创意产业投资者进村，以租赁形式获取一定期限内的宅基地使用权，并对宅基地上的老旧房屋实施改造后用于经营……

我们可以想见，这种情况一旦持续一段时间，房屋所在村的面貌将会得到升级，配套设施将得到完善。即便此后宅基地的租客易主，其也将具备相当的“市场价值”而非单纯的“房屋重置成新价”。

 

【要点三：农村房屋征收补偿明确入法，补偿权益无限接近城市】

新修订的《土地管理法》第48条明确规定了农村宅基地上房屋遇征收时所能享有的“待遇”，这是此前几十年所未见的重大利好。

对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

这一款的新规在补偿原则、补偿方式和补偿项目内容等方面均明显借鉴吸收了城市房屋征收的经验，将有望切实提升农村房屋在补偿方案设置、入户评估等环节中的价值和“分量”。

而在一些地方性规定中，还明确赋予了农村房屋以“房屋征收补偿裁决”的强拆前必经步骤，使其从程序上与590号令的规定拉近了距离，不再简单地因一份责令交出土地决定而面临被强拆的下场。

【要点四：符合条件的城中村房屋有可能按城市房屋的价值补】

最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予以支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

在明律师曾多次讲过，该条款所规定的情形有着严格的适用条件，即必须存在当地政府在征地时怠于履行针对房屋的补偿安置法定职责，且经过一段期限，涉案地块已被纳入城市规划区的情况。

在一些个案中，被征收人可在专业律师的指导下向法院提出此主张，“参照执行标准”也并非完全不可能。

在明拆迁律师要提示广大农民朋友的是，随着疫情的逐步得到控制，农村征地拆迁、棚改腾退可能将会迎来一轮“报复性反弹”，而新《土地管理法》也将于近期新启动的项目中大显身手。故此，大家从现在起就要明晰其中赋予老百姓的各种权利和程序抓手，摒弃“农村房屋不值几个钱”的无理论调，做到知己知彼，明确对房屋价值认定的诉求。农村宅基地上房屋价值“拐点”将至，农民朋友将有望尽享土地价值提升所带来的福音。