拆迁遇到“违建认定”，很多企业主都是略显委屈与气愤的。从建设至今生产经营，很多年从未出现任何问题，凭什么要拆迁了就成了违建。
为了避免合法利益被肆意践踏，这里提醒广大被拆迁企业主：“无证”与“违建”是不能划等号的，厂房无证未必就是违建，自然也就未必没有补偿。而实践中有几类所谓的违建厂房是可以依法正常补偿的，如果遇到“拆违促拆迁”，不要轻易放弃维权
1、虽然证件不全，但建厂较早，相关规定还没有出台。
不久前接到过一位唐姓先生的来电咨询。唐先生说，厂房盖起来的时候，他自己可能都还没有出生，老厂风风雨雨中开办了几十年，有过巅峰也过困难，但从来都是规规矩矩的守法经营，现在却莫名其妙成了违建。
一些企业厂房建成年代较早，企业建成时，现行的相关法律法规还没有开始实行。历史原因致使企业并不具备现行法律法规所要求的许可证，但它本身是不违反建成时的相关规定与政策的。那么法不溯及既往，这类“历史性违建”在现在并不能算是真正意义上、严格意义上的违建。
有类似情况的企业一定要注意了：如果您的厂房建成年代早于现行法律法规开始施行的时间，那企业没有最新要求办理的证件，不能成为被认定为违建不予补偿的充分理由。企业应该要从证明厂房建设年代，以及企业厂房来源的合理性和合法性角度入手，据理力争，争取与正常合法建筑同等标准的拆迁补偿
2、建厂的时候地方上说不需要办证，给了福利政策。
地方需要发展某个项目或产业时总是抢着引进企业，招商引资吸引企业厂房的兴建，现在政策一变又发通知称建筑是违建要么自身拆除，不然就强拆。类似的案例在全国各地的拆迁实践中不在少数。
谢先生并不是企业所在地的本地人，而是响应当地政府的招商引资政策才到当地入驻建厂。当时地方给了谢先生很多福利政策，提供各种优惠，其中就包括减免部分建厂房需要办理的手续证件。
这种就属于政策原因造成的“违建”。这并不是企业自己的原因造成的，而是地方在该阶段为了吸引投资才制定的政策造成的，允许先建设后审批导致企业缺少部分审批手续和证件，形成表象上的违建结果。
对于这类情况，拆迁律师建议企业做两手准备：
一方面在拆迁开始前就请有关部门开具相关的书面证明，以此向拆迁方证明企业是在满足相关法律和政策规定要求的情况下进行建设和经营的；另一方面也要积极做好与拆迁方进行谈判的准备，在厂房拆除前尽早通过法律途径增加自己的谈判筹码。
3、虽然建房时无证，但是已经受到处罚并且补办了证件。
李先生的公司建成的时间不长，但是赶上了行业红利，自身技术水平和产品质量也过硬，订单一笔接着一笔，生产线的供应量总是跟不上乙方需求。为了不因为超期供货承担违约责任，也为了能抓住扩大规模的机遇，企业在没有办理新的规划许可证件时，就直接对原有厂房进行了扩建。
这种情况比较复杂，今天就简要分两种情况为大家提供一些维权建议：
（1）第一种情况是，企业在超规模建设之后，已经受到规划许可部门查处，并按照法律规定和要求缴纳了罚款。
这种情况下，企业只要完成了相关手续的补正程序，拆迁时就能够依法争取正常、全面的拆迁补偿；
（2）第二种情况是，企业违建性质严重，不符合总的规划建设要求，也没有任何历史、政策或者相关法律规定的豁免事由，属于纯粹的违建。
在这种情况下，企业通常无法拿到和合法建筑同等的补偿，我们建议这类企业把握其他合法财产权利的补偿，尽量争取在合法范围内提高补偿。一方面在做出该行为前向专业律师咨询确认合法性问题，避免承担不必要的投入损失；另一方面在拆违拆迁过程中保护好自己的其他合法财产权利，尽量将损失降到最低。
企业遇到拆迁应该要有的补偿：
（1）正常拆迁
如果进行正常的企业拆迁，那么被征收人可以获得以下几个方面的补偿：
①厂房本身价值的补偿；
②办公用房、生活用房等补偿；
③构筑物、附属物、添附物补偿；
④土地使用权的补偿；
⑤停产停业损失补偿；
⑥不可移动设备补偿；
⑦可移动设备搬迁、调试费用及功能损失补偿；
⑧原材料、半成品等物品的损失补偿；
⑨解聘员工的安置补偿费用；
④拆迁补助和拆迁奖励。
（2）拆除违建
如果被认定为违法建筑，且相关行政部门，未按照相关法定程序进行调查取证，也未依法向当事企业制发事先告知书、限拆决定书、催告书及强拆决定书等行政文书，而强制拆除了当事人建筑的，当事人应当及时提起法律程序，请求法院确认其行为违法，继而申请相应的国家赔偿！
