导读：利川市东城街道腾龙洞片区文旅配套升级工程正在实施，该项目通过拆除低端商业设施、建设研学基地和非遗工坊等方式提升区域旅游品质。然而，15处商业设施的征收与60户居民的搬迁工作，面临着商业产权特殊性、非遗文化传承与居民生活保障之间的复杂平衡。特别是在《民法典》实施背景下，如何界定"低端商业设施"的法律标准？如何保障非遗工坊建设中的原住民文化权益？这些问题的解决直接关系到项目的合法性与社会接受度。
1、项目背景与法律属性分析
（1）腾龙洞文旅升级项目概况
空间范围：项目位于利川市东城街道核心区，紧邻国家5A级景区腾龙洞，改造面积约85亩
建设内容：拆除15处建筑面积合计6800㎡的商业设施（含8家民宿、4家餐饮、3家零售）；新建喀斯特地貌研学中心（占地30亩）；打造西兰卡普非遗工坊（建筑面积2000㎡）；建设地下两层智能停车场（500个车位）。
涉及权益主体：60户居民（含42户商铺经营者、18户住户）。
（2）项目法律属性辨析
公共利益认定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，该项目符合“由政府组织实施的科技、教育、文化等公共事业需要”，但商业设施征收需证明其“低端”属性的法律依据不足。
文化保护属性：西兰卡普作为国家级非遗（2008年列入名录），其工坊建设受《非物质文化遗产法》第三十四条保护，项目涉及传统工艺生产性保护与商业开发的边界问题。
2、商业设施征收的法律问题
（1）“低端商业”的认定标准
现行法律空白：我国缺乏对“低端商业”的法定界定标准；项目依据《利川市商业网点规划（2020-2035）》进行认定存在法律效力争议。
认定程序瑕疵：未建立第三方评估机制；经营者听证权保障不足（仅5家商户参与论证会）。
（2）商业征收补偿的特殊性
经营损失补偿：8家民宿年均利润18-35万元不等；现行补偿标准（按房产价值1.2倍）难以覆盖实际损失；建议引入“预期收益折现法”计算。
商誉补偿缺失：3家老字号餐饮经营超15年；现有制度未将商誉价值纳入补偿范围。
3、非遗保护与空间再造的法律冲突
（1）文化空间权属问题
原住民参与权：12户搬迁居民为西兰卡普传承人；工坊建设导致其传统生产空间改变；违反《非物质文化遗产法》第五条“尊重传承人主体地位”原则。
知识产权保护：项目方未与传承人签订明确的IP授权协议；存在非遗商品化过程中的权益分配风险。
（2）活态传承保障机制
传承人安置：建议在补偿方案中增设“技艺传承补贴”；建立传承人在新工坊的股权激励机制。
文化生态保护：需评估搬迁对社区非遗传播网络的影响；应保留必要的传统生活场景。
4、居民搬迁的权益保障体系
（1）复合型补偿机制构建
差异化补偿标准：对18户住户采用“市场价格+20%附加补偿”；对42户经营者实行“房产补偿+3年经营损失补偿”。
可持续安置方案：在新工坊预留30%摊位优先租赁权；提供旅游服务技能培训（已开展2期培训86人次）。
（2）程序正当性完善
协商机制创新：成立由法律专家、商户代表、非遗传承人组成的协调委员会；采用“预签约”模式（当前签约率达82%）。
救济渠道畅通：设立专项法律服务站；简化司法确认程序。
5、制度优化建议
（1）建立文旅项目特殊征收规范
制定《文旅改造项目征收评估指引》；设立商业文化价值评估标准；引入文化影响评价制度。
（2）完善非遗保护性开发制度
确立“文化权益补偿”法定类型；构建传承人深度参与机制；建立非遗开发利益共享账户。
结语：
利川腾龙洞文旅升级项目折射出新时代文旅产业发展中的典型法律困境。在推进过程中，应当突破传统征收补偿框架，构建涵盖财产权、经营权、文化权的多维保障体系。未来需要通过专项立法明确文旅项目征收的特殊规则，建立文化影响评估制度，完善非遗惠益分享机制，最终实现产业升级、文化传承与民生改善的协同发展。该项目实践也为全国同类文旅改造提供了“法律先行”的重要启示，即必须在法治轨道上推进文旅融合发展，让每一处改造都经得起法律和历史的检验。
