导读：在推土机的轰鸣声中，华新街青石板路上的“老字号”金漆招牌被逐一摘下，取而代之的是文创园光鲜的招商海报。当城市更新浪潮席卷历史街区，林记茶庄第四代传人手持1952年的营业许可证，却被告知补偿方案仅按建筑面积核算，百年品牌溢价在评估报告中消失无踪。这不仅是华新街32家老商铺的集体困境，更暴露出城市更新法律体系中对老字号无形资产补偿的制度性缺位——在文创园改造的光鲜叙事下，那些承载城市记忆的商业基因正面临系统性湮灭。
1、老字号品牌价值：被法律忽视的无形资产
老字号的核心价值远超越物理空间，而是凝结在品牌声誉、工艺传承与客户认同等无形资产中。根据《商标法》第六十三条，商标侵权赔偿可采用实际损失、侵权所得利益、许可费倍数等多元计算方式，彰显了法律对品牌价值的认可。然而现行征收补偿体系仍沿袭“重有形、轻无形”的陈旧逻辑：
评估标准错位：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿范围限于房屋价值、停产停业损失等有形损失，未将品牌历史价值、商誉损耗纳入法定补偿项；
认定机制缺失：中华老字号认定需满足“创立于1956年前”“传承独特技艺”等严苛条件，但征收环节却无对应价值转化机制，导致百年品牌与普通商铺获得同等补偿；
地域增值悖论：老字号集群本身是街区文化吸引力之源，如郑州磨街文创园依托工业遗产改造后租金上涨300%，但原址老字号未能分享增值收益。
此种割裂使“保护性改造”异化为对文化承载体的驱逐。广州小洲艺术区因改造导致80%艺术家撤离，区域文化生态链断裂即是明证。
2、城市更新的法律困境：产权与文化的双重博弈
文创园改造中老字号权益缺失，折射出更深层的制度冲突：
（1）土地性质与经营权的法律冲突
许多老字号商铺位于工业用地改造的文创园内，如北京朝阳区某园区将工业厂房转为商业经营时，承租方曾以“用地性质不符”主张合同无效。虽然法院基于政策鼓励老旧厂房更新的导向认定合同有效，但用地性质的历史遗留问题仍使老字号经营者处于权属不稳定状态，补偿诉求更易被边缘化。
（2）改造主体的责任豁免
现行政策鼓励社会资本参与更新，如《广州市文化产业园区管理办法》规定运营方需提供“知识产权保护服务”，却未设定老字号保护义务。开发商为追求短期回报，常以“业态升级”为由清退传统商铺，如华新街项目中运营方引入网红咖啡品牌替代老茶庄，依据租赁合同到期条款拒绝续约，规避品牌损失赔偿责任。
（3）集体维权中的程序障碍
老字号经营者多为中小业主，面临三重维权困境：
举证壁垒：品牌历史价值评估缺乏权威标准，商户难量化“客户流失率”“商誉减值”等无形损失；
协商不对等：改造方案公示流于形式，华新街商户曾提交联名建议书要求增设品牌补偿条款，但未被纳入听证记录；
救济成本高：行政诉讼周期常超6个月，而搬迁时限通常不足30天，迫使商户妥协。
3、维权路径探索：从个体抗争到制度性救济
面对系统性权益缺失，老字号需构建多层次维权策略：
（1）活用知识产权法律工具
商标权转化：对已注册商标的老字号，可援引《商标法》主张改造导致的品牌混淆构成间接侵权。如某老字号糕点铺因搬迁后新店模仿其装潢分流客户，法院判决参照“许可费3倍”赔偿；
反不正当竞争诉讼：针对运营方刻意引入同类竞品挤压老字号生存空间的行为，可适用《反不正当竞争法》第六条“商业混淆”条款索赔。
（2）重构补偿评估模型
参考司法实践中的创新判例，可推动评估机构采纳“三维估值法”：
有形资产：房产+设备搬迁费+停产损失（按前3年平均利润×过渡期）；
无形资产：品牌历史溢价（按区域同类商标许可费×年限系数）+ 客户资源折损（按会员数据价值×迁移流失率）；
文化补偿：原址经营溢价（预估新园区租金增幅×剩余经营年限）。
该模型已在郑州油化厂创意园改造中局部应用，为“造胰堂”等老字号争取到额外30%补偿。
（3）探索可持续的共生模式
为避免“驱逐式改造”，需建立老字号与文创园的利益联结机制：
优先回迁权：参照《广州市历史文化名城保护条例》，对符合园区定位的老字号赋予签约优先权，如深圳大芬村在改造中保留核心画廊并减免五年租金；
产权置换：允许老字号以品牌估值入股新项目，北京798艺术区将“红石青坊”陶瓷店品牌作价占股15%，实现从租户到业主的身份转换；
文化信托基金：从土地出让金提取一定比例设立专项基金，用于补贴老字号过渡期成本，如上海田子坊按商业面积0.5%计提文化保存基金。
4、制度破局：将文化基因植入城市更新法律链条
根治老字号补偿缺失需顶层设计与地方实践协同：
（1）明确老字号作为“特殊文化遗产”的法律地位
在《文物保护法》修订中增设“工商业文化遗产”类别，将符合条件的老字号纳入保护范畴，禁止改造中非必要迁移；
参考广州市对示范空间“连续规范运营6个月”的认定条件，设定老字号最低存续年限标准，赋予其文物建筑同等议价能力。
（2）构建补偿标准动态调整机制
将品牌价值纳入《征收评估办法》法定评估项，授权省级政府制定“老字号无形资产评估指引”；
建立区域补偿平衡基金，如长江经济带试点城市按文创园税收5%提取资金，补偿因迁移受损的老字号。
（3）强化改造全周期的文化监督
在项目审批阶段增设“文化影响评估”环节，如郑州要求更新方案需包含“老字号存续计划”；
设立商户代表一票否决权，对未设置品牌补偿条款的方案，需获2/3以上老字号经营者同意方可实施。
华新街最后一家尚未歇业的钟表铺里，陈师傅用绒布擦拭着1937年的欧米茄怀表，橱窗外文创园施工围挡上的标语“再造城市文化地标”在夕阳下泛着红光——当法律只承认砖瓦的重量却无视时间的价值，城市更新的推土机终将碾碎自己的叙事根基。
老字号不仅是商业主体，更是城市记忆的活态载体。当前制度将“补偿”窄化为物理空间的等价置换，恰如仅按纸张重量估价《永乐大典》。华新街的维权实践昭示：唯有将《商标法》对品牌价值的精细化计量注入征收补偿体系，让“林记茶庄”的沉香与“网红奶茶”的甜腻在同一条街道共生，城市更新才能真正实现从空间再造到文化续写的跨越。当产权调换协议中增添“品牌存续特别条款”之日，方是千城一面困局破解之时。
