导读：2025年初，上海129街坊的拆迁风波引发社会广泛关注。数十户居民对“协议置换”程序提出强烈质疑，核心争议点在于：签约率未达到90%即启动强制拆除程序是否合法？该事件折射出城市更新中公共利益与个人权利保护的深层张力，更直击行政程序合法性的核心法律问题。
1、法定签约率门槛：90%还是95%？
根据上海市《旧住房更新有关行政调解和决定的若干规定》（沪房规范〔2022〕5号），旧住房更新项目若采取拆除重建或成套改造方式，签约比例需达到95%以上，协议方可生效。该规定第四条明确：“拆除重建、成套改造签约比例达到百分之九十五以上，协议生效的”，项目实施主体方可对拒不配合的承租人申请行政调解。
129街坊所称“90%签约率即启动强拆”的做法，显然低于法定标准。这种差距不仅违反地方性规范，更削弱了征收行为的合法性基础。在法律层面，签约率是衡量居民意愿的核心指标，也是政府行使征收权的前置条件。单方面降低签约率门槛实质架空了程序对公民财产权的保护功能，构成对《上海市城市更新条例》的实质性违反。
2、“先补偿后拆迁”原则的法律地位
在拆迁法律体系中，“无补偿则无征收”是贯穿始终的核心原则：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条确立“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”；《土地管理法实施条例》第45条进一步明确：即使被征收人拒不交地，也需“申请人民法院强制执行”。
在启东市王某、黄某诉镇政府强拆案中，法院强调：无论是否签订协议，若被征收人未实际获得安置补偿，行政机关均无权直接拆除房屋。该判决援引最高人民法院观点指出：“先补偿后执行”是征收活动不可突破的底线，补偿的实质性到位（而非形式签约）才是合法拆迁的前提。
3、合法强拆的司法屏障：从行政决定到法院审查
即使签约率达标且补偿到位，强拆仍需遵循严格司法程序：
行政决定前置：政府对未签约户需报请区人民政府作出行政决定，明确规定搬离期限和安置方案。
申请法院强制执行：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条，被征收人法定期限内不复议、不起诉又不搬迁的，由政府申请法院强制执行。
法院实质性审查：法院需审查是否存在“明显不符合公平补偿原则”、“违反法定程序”等七类禁止执行情形。
在129街坊事件中，若跳过司法审查直接强拆，不仅违反《行政强制法》，更可能涉及刑事责任。根据《刑法》第245条，非法侵入住宅强拆的可处三年以下有期徒刑；造成财产重大损失的，还可能构成故意毁坏财物罪。
4、违法强拆的司法警示：街道办败诉案例
2020年林某诉某街道办事处案具有典型警示意义：
案件事实：街道办与林某签订《拆迁补偿协议》并支付补偿款后，因林某未主动腾房，街道办直接实施强拆；
法院裁判：行政机关无权通过协议自设强制权，集体土地征收中必须申请法院强制执行；
判决结果：确认强拆行为违法。
该案被省高院作为自然资源领域典型案例发布，强调“单纯追求征收效率而突破法定程序，存在重大社会稳定风险”。此判决为129街坊事件提供了直接参照——即便签约率达100%，行政强拆仍属违法。
5、平衡更新效率与权利保障的法治路径
上海的城市更新机制已构建多重保障：
更新程序规范化：建立“更新项目入库-行动计划编制-更新方案制订-实施”的全链条路径，黄浦外滩“第二立面”等项目已纳入市级库。
公众参与制度化：《上海市城市更新条例》要求“政策向群众公开，环节请群众参与”，通过公开听证、方案公示保障知情权。
权利救济多元化：对行政决定不服的，被征收人可提行政复议或诉讼；强拆前政府需书面催告履行义务。
城市更新不是法治的例外场域，而是检验依法行政的试金石。129街坊的争议暴露出：当签约率未达法定门槛时启动强拆，既违反程序正义，更侵蚀征收权的合法性根基。被拆迁人应清醒认识到——对补偿决定不服时，六个月内提起行政诉讼是阻却违法强拆的关键法律武器。而地方政府更需谨记：城市的光鲜外表，永远不能以突破法律程序为代价。唯有将“95%签约率”、“司法强拆”、“先补偿后拆迁”这些法律要求转化为切实行动，才能让城市更新真正成为公共利益与公民权利的共赢之路。
